减税吸引海外投资

房地产研究公司RealCapitalAnalytics的数据显示，2015年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额的16%。其中外国养老基金投资约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。

而去年12月开始生效的法律有助于吸引来自包括中国的海外投资进入美国的商业房地产。1980年通过的《外国投资房地产税法》（FIRPTA）经过修改，减少了外国投资美国房地产的税负，其中最大的获益者为外国养老基金。

很早以前，外国公司和外国人在美国投资不需要像美国公司和个人那样缴纳所得税和增值税。但为了保护美国的农场，美国在1980年推出FIRPTA，要求外国投资者在出售美国的房产权益时需要像美国公司和个人一样缴税。

为了防止外国卖家卖房后一走了之，不缴纳任何税收，该法案要求外国投资者预扣10%的售价作为预估联邦税税款，州政府也要求一定比例的预扣税款作为预估州税。外国投资人最终报税后，预扣的税款多退少补。房产权益不仅仅包括土地、楼宇以及任何与该土地有关的财产，还包括石油、天然气和矿产，以及取得美国不动产控股公司的股权或者房地产投资信托的股权。

FIRPTA有一系列的免除条款，最近的这次修订就是放宽了免除条款的条件。所有达到外国养老基金资质的海外投资者将免除税收。同时，如果外国投资人拥有的房产权益不超过10%，也将免除税收。这比过去35年里外国投资人要满足免税条件的持股上限5%提高了一倍。当然如果不满足这些免除条款，新的法案要求联邦预扣税款比例从10%上调到15%。

根据RealCapitalAnalytics的数据，在过去12个月里，美国商业房地产市场最活跃的买家当中，前3位都是美国公司，其中黑石集团以378亿美元购买594幢物业成为第一买家。而前10名买家中有6家外国投资人，包括以75亿美元购买了240幢物业的挪威央行投资基金，以及加拿大和卡塔尔的3家养老投资基金。中国的安邦保险以69亿美元购买17幢物业排名第7，而且很明显安邦投资的物业单价比其他机构高。

“在中国企业的眼中，不动产一向是最安全的投资之一。因为美国是一个法制社会，资产的安全性有保障。中国人的投资一向是安全第一，要保值。现在已经发现开发才能获得最大化增值。所以现在中国最大的前20家房地产商全都在美国投资房地产。”张晓青说。

（来源：第一财经日报）