融资成本下降

房地产开发是典型的资金密集型的行业，对融资成本极为敏感。几年前，房地产企业，特别是中小房企出现了融资瓶颈，信托等融资渠道成本一度高过15%。然而，去年货币政策趋向宽松，加上国内发债环境改善，不少上市公司降低外币借款比例，来降低整体融资成本。

以龙湖为例，去年该公司融资成本之低，成为其年报中的亮点。本报记者研究该公司年报发现，去年年末，龙湖综合借贷522.7亿元，净负债率54.6%，库存现金181.6亿元，同时其平均贷款年限延长至5.24年，综合借贷成本年利率进一步下降至5.74%。

SOHO中国（00410.HK）也采用了类似做法。2015年其净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。该公司CEO张欣对本报等媒体透露，与众多国内开发商一样，SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债，随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟，一年多前SOHO中国决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。

融资成本走低，现金流情况会随之改善。年报显示，截至2015年末，恒大地产现金余额达1640.2亿元，去年营业额不到10亿元的SOHO中国，净负债率为24%，现金和银行存款高达90.12亿元。

在宣布与深圳地铁集团有限公司结盟的同一天，万科A公布了2015年年报。万科2015年营业收入为1955.5亿元，同比增长33.6%；权益净利润为181.2亿元，同比增长15.1%；受房地产行业利润整体下滑的影响，毛利率为20.16%，同比下降了0.79个百分点。万科融资成本一直处于行业低位。2015年万科公司债券(第一期)发行工作已于当年9月28日结束，发行规模为人民币50亿元，债券为5年期品种，最终票面利率低至3.5%。此外，万科还在地产金融化上取得了进展。年报显示，截至2015年底，万科持有货币资金531.8亿元；净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。

融资成本与公司资质、评级相关。万科去年在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级，是中国房地产行业中信用最好的企业之一。2015年，标准普尔调升龙湖的展望为正面(BB+)，穆迪评级为Ba1，展望稳定，同时境内的大公国际、中诚信证评级及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级，今年年初，惠誉授予公司投资级评级(BBB-，展望稳定)。一位长期观察港股上市房企的分析人士称，万科、龙湖在同等规模的民营房企评级表现突出，这可能是这类公司多渠道、低成本融资的一个因素。

房地产与金融资深评论人黄立冲昨日接受《第一财经日报》记者采访时分析，去年中国对房企融资政策较为宽松，房企日子比较好过，现金流理论上会更好。但他同时提到，这也与房地产公司的扩张策略有关，有些房企由于看好后市，去年选择动用大量资金购入土地，而一些房企则选择了相对保守的策略，在市场前景不够明晰的情况下，调低了对规模增长的预期。

来源: 第一财经日报(上海)