热点解读
二手房增值税和营业税算法不同
昨天,针对通知明确的几大热点问题,北青报记者采访了北京税务界权威人士,对市民关注的三大热点问题进行了解读。
热点一
现有营业税优惠政策延续
3月11日上午,国税总局局长王军在“部长通道”回答记者提问时表示,“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确自5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。同时明确的还有,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。
昨天公布的细则显示,无论是北上广深这四大房价上涨快的一线城市,还是北上广深之外的城市,二手房现有营业税的优惠政策确实得到了延续。
热点二
北上广深2年以上普宅免税非普宅不免
根据通知,北京、上海、广州和深圳这4大一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
通知明确,北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
热点三
二手房增值税算法和营业税不一样
“通知明确的增值税征收率是5%,和目前营业税的税率5%看上去一样,但是,因为税种不一样,营改增后,有的二手房增值税反而要比营业税略降。”昨天,上述专业人士表示。
该人士介绍,营业税属于价内税,计算公式为:营业税=含税价格×税率=房价×税率。
而增值税属于价外税,计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之,一般计税法就是按税率征收,而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定,企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人,未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款,而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税,意味着二手房按简易计税法征收增值税。”
因此,5月1日后二手房增值税=[含税价格/(1+征收率)]×征收率=房款/(1+征收率)×征收率,即为:[含税价格/(1+5%)]×5%=计税房款/(1+5%)×5%。
来源:北京青年报
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