去年销售达4万亿 融资环境改善

测评报告称，在货币宽松和持续的去库存政策下，2015年商品房销售回升迅速。在330政策出台后，商品房销售面积和销售金额从4月开始显著回升，最终全年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%，商品房销售创下历史新高，销售面积也仅次于2013年高点。受益于行业销售回升，500强房地产开发企业销售明显加速，500强企业全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%，500强企业市场份额有所提升，并持续在销售方面保持领先于全国整体水平的增长速度。

从报告可以看出，2015年我国房地产产业集中度继续提升，前四大房地产开发企业销售金额占比从2010年的4.91%上升至2015年的 9.70%。而2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。

2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率经多次降息明显下调，债券市场也有利好。与此同时，上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。当前融资成本下移通道的打开，国内融资渠道的回归，也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变，且三、四线城市市场始终疲软，非上市企业资金面仍旧匮乏。

土地两级分化 中小企业库存高压

报告指出，近年来地价上涨幅度大于房价上涨幅度，同时人工、建安成本不断上升，不断挤占企业盈利空间。2015年以来，不少企业进一步加强了在北上广深等一线城市及重点二线城市的争夺，这些企业土地成本占比逐渐提升，而三、四线城市短期内难以摆脱高位库存和需求不足的低迷行情，在行业盈利性整体下滑的趋势下，企业间的分化将进一步加剧。

数据显示，企业在2015上半年拿地整体谨慎，但随着融资环境改善和优质库存的下降，房地产开发企业投资意愿有所企稳，下半年企业逐步加大拿地力度。从城市分布看，土地市场仍呈现两极分化格局，500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市，热点城市地块竞争激烈，高溢价地频现，部分热点地快溢价率甚至高达200%以上。与之形成鲜明对比的是，大量三四线城市土地市场整体惨淡。

库存方面，500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%，基本与上年持平，与2009年以来20%以上的存货增长率相比，，房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去化压力依然较大。

其中，一线城市房地产市场供应偏紧，总体不存在库存问题。部分重点二线城市经济发展前景较好，未来人口及资源聚集力强，房地产也易于消化。中西部经济一般的二线城市及多数三四线城市，房地产供应量过大，同时由于城镇化步伐放缓，人口流入有限，需求增长缓慢，库存消化周期较长。与各能级城市不同的库存现状相对应的是不同企业存货压力的大小，特别是集中于库存消化周期较长的三线城市经营的中小型开发企业，由于存货保持高位，项目消化周期较长，这些企业可能面临进一步恶化的资金情况，从而面临生存攸关的考验。