商住楼撑起部分刚需

虽然刚需盘在近期的入市量明显增加，但由于地价因素，刚需项目的供应与高峰期也不可同日而语。因此，不少刚需购房人在无法购买自住房，又够不上刚需盘的情况下，选择了总价较低的商住产品。

旗下开发了多个商住项目的和裕地产一位负责人介绍到，在商住楼客群中，投资比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投资客群中，有很大比例的客群也有作为自住需求的两手准备。

不仅如此，从去年开始商住项目就表现活跃，尤其是去年底开始出现供应高峰，这类产品的不限购以及价格优势使得其对年底前的成交形成有力支撑。像位于大兴亦庄的国锐金嵿、京投银泰·琨御府的商住部分以及主打小户型的鲁能钓鱼台美高梅公馆等。

亚豪市场总监郭毅也注意到这个现象。郭毅表示，去年商住楼整体成交量将近19000套，扣除保障房后，与北京纯商品房住宅相比，占比达26%。这个占比创了近十年新高。而总价在150万以下的商品房中，商住楼占比达70%。

“由于新建商品住宅价格不断上涨，位置边缘化。对于刚需客群来说，他们能买的大部分是商住楼，包括不限购属性。”郭毅表示。

郭毅称，开发商不断把面积控制到最低，但一套住宅至少要七八百万元起价，对刚需人群而言，不得不把需求压缩到商住、保障房这类产品。随着房价提高，有购房意愿者的支付能力没有跟上房价上涨速度，选择面趋窄。

自住房减少刚需盘最受益

2013年11月至今，自住型商品房诞生已经两年多了。在这段时间里，自住房与“泛豪宅化”的高端住宅联合挤压下，曾经最受欢迎的刚需盘一步步变得尴尬。直到当前，自住房的供应高峰告一段落，入市的自住房开始减少，曾被其“打压”许久的刚需盘也有了重整旗鼓入市的迹象。

自住型商品房供应明显减少

自住型商品房诞生至今的两年多时间里，北京已经陆续推出了超过60个含有自住型商品房的地块。而这些地块中位置最好的，最受欢迎的项目纷纷在2014年和2015年陆续入市，也确实解决了相当多的刚需住房难题。百子湾、北五环、东坝等一系列热点地区的自住房一度出现数十万购房人排号的盛况。这些位置好，价格低的自住房一度打压得部分远郊刚需盘抬不起头来。

但随着近期自住型商品房地块的减少，目前尚未网申的自住房项目也变得越来越少。虽然多数自住房仍然抢手，但也有位置差些的自住房项目因为申购未满，已经转为商品房对外销售。例如门头沟的保利首开·四季怡园，在一月份就将剩余的500余套自住房统一对外销售。

据数据机构统计，北京已有五十多个自住房项目入市接受网络申购，其中2014年入市了31个项目，2015年也有20多个项目入市，而在今年，入市的自住房数量可能进一步缩减。

统计显示，目前北京市的自住房还未开始网络申购的项目仅剩下不足10个，分别是：万科昌平沙河镇地块、绿地密云地块、远洋昌平北七家地块、湖南富兴东坝南区地块、首创海淀永丰地块、旭辉大兴瀛海地块、金融街昌平北七家地块以及恒大房山拱辰地块。初步统计约有房源6000套，与数量众多的申购家庭相比数量悬殊。