地球人都知道,京沪深等一线城市不存在去库存问题,问题是供不应求。二线城市大多为供求基本平衡,常住人口仍在持续增长,而且城市里多年积累了大量新增常住人口购房需求,即便有库存也不是问题。
库存主要集中在三四线城市,主要是缘于这些城市“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。 自1995年以来,全国城市常住人口增长率年均仅为1.5% ,而住房竣工面积增长率年平均为5%,而三四线城市土地、住房供应量大,人口净流入远低于一二线城市,这就导致了三四线城市住房由供不应求转化为供大于求。
我们汇总了全国一二三四线76个城市地方政府的人口统计数据,有63个城市常住人口增长率下降了,有的还是负增长。背后的逻辑是:一方面我国已经进入后工业化时代,缺乏容纳新增劳动人口的产业,另一方面农村劳动力大量转移已经接近尾声,除了流动人口,农村已经很少有青壮年了。
去库存,人从哪里来呢?8大军团!
第1军团:正规军
城镇婚姻人口
婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。
近五年,全国初婚登记人口年均1154.4万对,再婚149.6万对,登记离婚(不含法院判决离婚)302.2万对。以当年城镇化率54.77%计,城镇初婚632.2万对,城镇离婚165.5万对,差不多是每结婚3.8对人离婚1对人(有点恐怖哦)。
其中,按照初婚60%购房、离婚10%购房(净身出户者)计算,购房需求396万套/年。
80后人群年均出生2242万人,90后年均新出生2108万人,00后年均新出生1636万人,虽然人数是逐渐减少的(2010年以来出现缓慢回升),但城镇化率逐年提高完全可以对冲,近10年城镇购房、租房需求仍然不小(二胎放开政策的影响那是20年后的事儿了)。
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