库存不足与政策宽松成房价上涨主因

“一线城市房价之所以呈现暴涨，跟库存不足有关系。从一线城市的库存量看，都存在一个库存规模持续下滑的态势。一线城市的市场供求关系一直是处于紧张状态，基本上没有松缓过。”顾云昌副会长向记者表示。

北京正经历房地产库存急剧回落。北京市住建委官网数据显示，截至2月28日，商品住宅期房加现房的可售库存仅70416套，这一数字已经回落到2014年4月份的水平。

易居房地产研究院对全国范围35个重点城市库存数据的监测发现，截至2016年1月底，35城库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前去库存周期远远低于12个月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市短期看容易大涨。

顾云昌表示，“在城镇化进程当中，大量人口从中小城市向大城市特别是一线城市涌入，而一线城市供应土地的数量，不足以满足城市不断发展、人口不断涌入的需要，这必然会导致地价上涨、房价上涨。”

除了库存量不足，一线城市房价上涨恐难离开宽松的政策支持。

在全国楼市去库存的总体要求下，近期，无论是中央还是地方，政策都趋向宽松。政府先后推出了减税、降首付等一系列救市政策。

先看首付，2月2日，央行发布公告，在不实施限购的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点；对有1套住房且相应购房贷款未结清的居民，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。有分析认为，将首套房首付比例降至两成，回到了2006年前的水准，为历史最低水平。

再看利率，在经历过多轮降准、降息的“双降”过后，房贷利率已经经历了大幅下降。

此外，自2016年2月22日起，契税新政发布，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

还有公司债，上市房企去年发行公司债3000亿，是2014年18倍。资金面之宽松，多年未见。

其实，中央提出的去库存政策很多都并不针对一线城市，但是一线城市的房价上涨却是事实。在经济学家马光远看来，一线城市的房价上涨有三个支撑：一是政策支撑，去库存政策尽管很多都不是冲着一线城市去的，但配给三四线城市的药，最终一定会进入一线城市的嘴里；二是供求关系，一线城市目前仍然是需大于供，去库存的压力并不大；三是未来的预期，未来人口的流入仍然是不可逆转的趋势。