解读:政府工作报告中关于楼市走向的九大信号

来源:地产中国网 2016-03-07 14:46:00

地产中国网讯 3月5日上午9时,第十二届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李克强现场做2016年政府工作报告,三五万字的工作报告洋洋洒洒,涉及国民经济和社会发展的方方面面。细致看来,尽管直接涉及房地产的内容并不算多,但其中有不少信息对于把握未来楼市发展却是至关重要的。

下面,小编就为大家梳理一下政府工作报告中涉及房地产的几大要点:

要点1:继续宽松的货币政策,降息、降准仍有空间

报告:稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币M2预期增长13%左右,社会融资规模余额增长13%左右。

解读:今年广义货币的预期增长目标是13%,同比增加18.1万亿元。1月新增投放2.4万亿,接下来还有15.7万亿元的新增额度,接近2015年全年水平。总体,今年的货币政策比去年更宽松,说明央行还有降息、降准空间。随着流动性进一步充裕,银行对首套两成首付和二套三成首付的积极性会上升,按揭利率优惠力度也会进一步加大。

要点2:全面实施营改增  试点范围扩大到房地产

报告:今年全面实行营改增。适度扩大财政赤字,主要用于减税降费,进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增;二是取消违规设立的政府性基金,停征和归并一批政府性基金,扩大水利建设基金等免征范围;三是将18项行政事业性收费的免征范围,从小微企业扩大到所有企业和个人。实施上述政策,今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时,适当增加必要的财政支出和政府投资,加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式,优化财政支出结构,该保的一定要保住,该减的一定要减下来。

解读:将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后,不仅解决了重复缴税的问题,带来的企业实际税负的减少也意味着购房总成本将有所降低。

所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指:企业购置房产用于增值税应税项目,其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,这其实是对目前企业购置不动产行为的鼓励和刺激。企业后续购置厂房等物业的热情将加大,对于一些商业、写字楼的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。

而具体到房企本身来说,可能会有两方面的变化:第一,企业管理模式的转变。房企的大减负时代已经到来,通过营改增政策的落实,一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企,容易享受减负的利好。而一些包括供应商材料采购、成本核算不清晰的房企,反而会增加税负。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式;第二,企业产品开发模式的转变。从房企避税的角度看,后续精装修住房的投资力度或加大。因为从抵扣进项税的角度,精装修住房能够扩大抵扣额度,这使得传统的毛坯房的投资规模或减少。

要点3:部分城市房价狂飙要不得  楼市平稳最重要

报告:推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。

解读:这句话其实点出了目前房地产政策的两个痛点:第一是住房背后的公平性还有待解决,第二是房地产市场的波动性还有待进行干预。所以后续保障房的投资依然会加大,各地或在大型居住社区的建设方面加大力度,也不排除在此类大型社区的建设过程中加入街区制、海绵城市等内容;

而从房地产市场平稳发展的提法来看,从2014年房地产市场大降温到今年2月份以来不少城市楼市的飙升,事实上已经体现出较大的波动性,从而影响了市场预期。所以,后续政策层面会继续加强对房地产市场稳定性的研究和管控,就眼前一线城市房价的飙涨势头而言,可能后续会出台相应的降温政策,以稳定市场。正如住建部部长陈政高在“两会”期间所表示的那样,北京、上海、广州、深圳等一下城市不仅限购不会放松,而且部分城市可能还会实行更为严格的限购,同时实行严格的差别化税收和信贷政策,同时还会加强打击各种交易当中的违法违规行为。

要点4:棚改将激发更多需求助力去库存

报告:今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例

解读:这句话实际上是对棚户区改造的供应和分配环节都做了强调。从供应层面看,改造600万套棚户区住房,一方面能够加快改变棚改区域居民的住房条件,另一方面也使得棚改本身成为去库存的一个有力手段。

从棚改的货币化安置比例角度看,通过货币化安置的方式,能够使得棚改相关居民获得较好的财政补贴和货币补贴,进而使得其有较好能力去购置其他商品住房,这事实上将释放更多的购房需求和消费需求,反过来助推去库存。

与2015年不同,今年的政府工作报告中没有提到保障性安居住房的建设量,并强调提高棚改货币化安置比例。预示着2016年可能会减少保障性住房的供地量,这部分减少的供地如果能够全部用于商品房建设,不仅会缓解当前再露苗头的恐慌性购房行为,保障、商品混搭地块的减少也有利于商品房品质的提升。

要点5:房贷利息抵个税或出台  购房杠杆将进一步提高

报告:完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求

解读:实际上体现了目前对住房消费需求积极培育的政策导向。“合理消费”四个字可以理解为对二套住房消费需求的认可,同时也是鼓励购房者积极置换新房。通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持,能够促使购房者有相对较低的购房成本。所以,继之前出台的降低契税、营业税,降低首付比例等政策之后,今年政策仍会保持宽松,税收方面,房贷利息抵扣个税预计会很快出台;信贷政策方面,除落实现有的首付政策外,极有可能继续降低首付比例,甚至到1成首付,正如周小川行长所言,国内家庭房贷杠杆仍有空间,与此同时,房贷利率下调(尤其是二套利率)和加快利率市场化并行,2016年住房消费的门槛和成本将进一步下降。

要点6:地方去库存新政将继续狂奔

报告:因城施策化解房地产库存。

解读:基本上可以认为在今年3-6月份,各地会继续出台地方版本的去库存政策,不排除一些低首付的购房政策出现,关键要看各地政策的匹配度。接下来的房地产政策预计从以下几个方面着手:库存过高的二线和三四线城市会大幅减少甚至暂停新增土地供应;一线和热点二线城市将着力加大土地供应量,来平抑当前供不应求导致的价格上涨。

调整住宅和商办的比例,已经出台规划的灵活转性;取消不符合市场实际的政策,如70/90、有条件、门槛的购房入户等类似政策。

要点7:公租房申请难度会降低、覆盖人群更广

报告:建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

解读:购租并举的住房制度的建立基本上可以认为是中国正尝试建立房地产第四级市场,而此前一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场的发展总体成熟,目前对于四级购租并举市场的建立,可能需要部分房企转变去库存思路,从卖房转变到租房的策略上来。对于部分亟需回笼租金的房企而言,可以尝试资产证券化的开发思路,进而使得房企能够一次性回收相应的租金贴现值。同时,可以看到,今年公租房的改革力度会更大,对于城市部分租房群体来说,后续申请公租房的难度会降低,即后续会对外地就业群体会放开公租房申请的资格。

要点8:新型城镇化将继续带来大量住房需求

报告:推进新型城镇化和农业现代化,促进城乡区域协调发展。要深入推进以人为核心的新型城镇化,实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。

解读:以现有的人口增长率和常住人口城镇化率增长目标测算,十三五期间,每年新增常住人口约1500万人,以此测算,城镇化率提升带来的新增住房需求大约为12.7亿平方米;另外旧城改造(包括棚户区和城中村改造)带来的新增住房需求大约15.7亿平方米。新增需求巨大,十三五期间房地产行业仍会平稳健康发展。

要点9:居住证含金量很高  加快覆盖未落户人口

报告:将深入推进新型城镇化,加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇,容纳更多的农民工就近就业创业,让他们挣钱顾家两不误。

解读:“人地钱”挂钩首次在政府工作报告上出现,是指财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩、基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩。

三者挂钩,有利于调动地方政府吸纳农业转移人口落户的积极性,加快推出城镇化进程,常住人口的增加必然带来新增购房需求的扩大,利于二、三线城市楼市去库存目标的达成。

从去年年底政策导向看,农民工进城买房将成未来一段时期去库存的着力点。但现有的信贷和税费等政策基本都是着力刺激需求,治标没治本,没法真正刺激农民进城就近落脚城市。《报告》提出,今年要放宽城镇落户条件、健全"人地钱"挂钩政策、提高居住证含量等举措,说明农民工进城政策配套开始逐步完善,全面的制度性安排预计将加快出台。

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