专家

“有的个案其实是被放大了”

楼市突然火热，主要原因有哪些？中原地产首席分析师张大伟认为，除了政策的持续宽松，股市下行也是原因之一。“股市行情不好，导致资金无处可去，大量资金进入房地产市场，而一二线城市的资产比较优质，这些城市楼市出现上涨就不难理解了。而首付贷款、税费贷款等多种小额贷款的出现，也增加了部分无力购房的人群入市。”

但张大伟同时表示，春节后，北上广深等一线城市楼市火爆，甚至有“日光盘”出现，并不完全是政策结果，也有特殊时间点的影响，春节积蓄的客户在节后得到释放，“市场上有的个案其实是被放大了。”

张大伟认为，今年上半年房地产宽松政策会持续出现，但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，“特别是一线城市的高价地对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。”

辟谣

倒房套贷“技术贴”不靠谱

随着房地产市场的火热，关于如何靠房薅羊毛的“技术贴”在朋友圈、微博 等屡见不鲜，倒房套贷的模式成立吗？北京晨报记者采访了多位业内人士，均得到同样的答案：不靠谱。

技术贴一

假如我有一套房值1000万元，由于公司资金流紧张，于是找中介“勾结”，拉涨到1500万元“卖”给亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万元。于是手里有了1050万元现金。这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。

“这个例子不必当真，银行批按揭时并不是按照成交房价的多少来看，而是由第三方评估机构进行评估，住房买卖还涉及到税费等问题，不像说的这么简单。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示。

房产交易过程中税费的缴纳比较复杂，不同条件的房屋所应缴纳的税费不同。北京晨报记者做了粗略计算，如果是大于90平方米且满2年的普通住宅，需要缴纳37.5万元的税费，包括个人所得税15万元和契税22.5万元；如果未满2年，还需要缴纳房款5.6%的营业税，税费合计达121.5万元。如果成交的是非普通住宅，购房满2年的住房需要交65.5万元的税费，其中个人所得税15万元、契税22.5万元、营业税28万元；未满2年的情况所应缴纳的税费则需缴纳121.5万元的总税费。

“如果交易的房子满五唯一，只交12.5万元的税费就够了，不过市值1000万元的住房，能做高价格卖出，还能通过评估后银行认可贷款1050万元，只有一种情况，除非倒房人能在各个环节都能‘打通’，否则不可能实现。”一位业内人士表示。

技术贴二

我和我老婆在北京只有一套房子，把房子只写在老婆一人名下，然后和老婆假离婚。现在这套房子值700万元，让老婆以1000万元的价格卖给我，首付300万元，贷款700万元。这样，我们继续住着房子，手里多了700万元，用这700万元投资获得的回报，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在北上广等城市有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。

“银行不可能按照交易的价格批复贷款，从北京目前二手房的贷款情况来看，一般只能评估到成交房价的80%左右，即使案例中的房子市值1000万元，一般只能评估800万元左右，也就是只能贷款560万元。”张大伟表示，案例中“房价大跌，就不还贷让银行把房子拿走”的说法也不成立，“按照现在的规定，如果房屋所值不足够还贷，银行会继续催缴不足的贷款。”

（来源:北京晨报）