房地产信贷的大城市虹吸现象

针对市场流动性不足，中国人民银行2月29日决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，本轮调整准备金主要是稳定股市，但预计对楼市冲击更大。

准备金下调，开发企业会发现资金周转速度成为赢利核心，其必然加快拿地和去化。但对中小城市由于城市吸附力不足，供给量无法在本轮调整中受益，将进一步加速资金向大型或特大型城市转移，最终形成虹吸效应。大型城市开发企业将选择变现一切可变现的资产加入疯狂的抢地大战中，对持有型商业形成排斥性开发。如果政府在持有物业方面不设限制，未来中国将面临大量空置商业充斥城市，造成销售型商业供给过大的新难题。那时候就不是简单地释放流动性就能解决问题的了。

同策咨询研究总监张宏伟认为，此次央行降准后，本轮央行累计已经有六次降息五次全面降准，对于楼市来讲，政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，接下来几个月尤其是3月“小阳春”的成交量势必会短期反弹，价格有可能会在继续坚挺，尤其是对于一线城市及上述市场基本面良好的城市来讲，接下来也势必会出现涨价的现象；而库存在15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲跑量主题不变，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

信贷政策是针对全国的，资金原来可以在股市、楼市、大宗商品跨体系循环，现在只能停留在楼市，就是所谓的挤压效应，一旦这种效应显现，就会在中短期内形成自我强化，吸引更多的资金进来。所以一线城市涨。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，后续信贷资源透支的可能性是比较大的。或者说不排除在今年二季度上海商业银行贷款会出现有心无力的状态，进而使得购房者获取房贷会有一个较大的压力。

而来自领峰资本的一份研究报告显示，虽然供需几乎能解释一切表面的市场变化，但供需背后更深层次的原因才是决定性的因素。作为一种资本资产，房地产需要抵押借贷购买，价格受信用的影响巨大。过去房地产的持续上涨，其实是受中国信用大周期影响的水涨船高——建立在中国整体商业模式的正反馈循环中。

但正反馈过程已经结束：出口下降，外汇占款下降，只有银行系统的正反馈独自支撑，但大的循环已经终止。从基本面看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等等，房价早在多年前就高估了。从量化来看，全国房地产价格仍然在快速的指数增长，但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征，预示着未来很大概率会进入震荡。

目前金融界较为广泛使用瑞士联邦理工学院Sornette教授首创的对数周期幂律（LPPL）模型来预测金融风险，简而言之，对数周期幂率模型存在两个共同特征： 一是对数周期性振荡， 在线性尺度下， 越接近临界时间， 振荡频率越快， 但在对数尺度下， 振荡频率为常数；二是幂律增长（泡沫） 或衰减（去泡沫） ，或称超指数增长或衰减， 即价格的增长率不是常数， 而是单调增大（泡沫） 或减小（去泡沫） 的。换言之， LPPL 模型给出了判定泡沫和反泡沫的一种定量方法，因此不妨使用这个模型对M2和一线城市房价进行分析，可见上海的房价趋势。

根据最新的M2数据用LPPL模型判断，中国信用扩张的下一个关键点在2016年6月左右。在这个转折点附近，很可能发生信用总量的波动，进而影响房地产市场。深圳的房价非常突出，呈现出明显的超指数增长。这种走势从数学上看是典型的泡沫。LPPL模型预测深圳房价将在2016年3月左右发生剧烈震荡。上海的房价是另外一个显示出超指数增长特征的。模型预测未来几个月内有较大概率发生震荡。从全国看，房价指数仍然在指数增长，而香港的房价已经偏离了指数增长，开始下降，很可能已经处于熊市初期。

来源：21世纪经济报道