一线城市投资溢出效应

什么人在买上海的房子？从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。自去年三季度开始，豪宅成交面积增幅始终在150%以上，改善和中高端住宅成交面积同比在80%-100%之间，刚需则维持在30%左右。

根据CRIC监测，2016年1月，上海新增商品住宅刚需、改善、中高端和豪宅的成交面积分别占38%、31%、18%和13%，已形成刚需、改善和“中高端和豪宅”三足鼎立的格局。

根据陈开朝的判断，现在上海楼市已到了第一个平衡点，即刚需、改善和“中高端和豪宅”成交面积占比大致相当，住宅需求升级的击鼓传花游戏仍能顺畅运行。

尽管上海楼市还能较快上涨一段时间，但到某个临界点，很可能戛然而止。再往后，比如刚需成交面积占比下降到25%、20%，甚至15%，就有可能出现中高端供应过剩——中高端住宅大量挂牌，但接盘的人越来越少。市场就会进入新的博弈。

深圳目前就有进入临界点的迹象。因为看涨房价，有人想到付完首付后，再配资一部分钱用于付未来两年的按揭，或者在上次卖房后，留出一部分资金用于付未来两年的按揭。这种现象透露出两个信息：一是那些买房如买菜的“壕”，其实很多付不起按揭；二是这些“壕”其实在赌房价仍会快涨，而且抛的时候有人接手。

紧随上海之后，南京、苏州、杭州的楼市也火爆了：在苏州，一个叫苏州中心的项目，公寓去年10月首开，单价2.8万元/平方米，之后加推一次涨一次，就在这两天即将再次开盘，均价要飙到4.5万元/平方米；2月27日开盘的杭州绿城·杨柳郡推出388套房，认筹人数多达1000多人，比上一次开盘涨了1000多元／平方米，也是一天内卖完。很多开发商认为最近这波行情比去年的股市“还疯狂”。

杭州其实不然。杭州楼市资深观察人士杨广宏对21世纪经济报道记者透露，杭州整体房价，甚至还没回到2010年2月的水平。他的理由是，虽然去年桥西、滨江房价回升，但杭州大部分板块的二手房东，还在低于买入价出货。比如，杨广宏的两位朋友，7年前同样以1.9万元的单价，分别买了一套上海和杭州九堡的住宅。现在，上海的那套已飙到4.6万元／平方米；而九堡这套，最多只能卖1.3万元。即使是新房，1.5万元／平方米上下的尚城国际和田员外，离武林广场才几公里，开发商现在也不怎么挣钱。

尽管截至上月底，杭州主城区（不含下沙、之江）的普通住宅存量只有30484套。但在杨广宏看来，杭州可供选择的好房子，比想象的要少得多。

“放眼中国GDP总量排名前十的城市，像杭州这样存量健康、估值偏低的主城区，已经不多了。未来几个月，必有大量被从上海、南京和苏州挤压出来的投资客，重新进入杭州。杭州主城区今年全面"补涨"，是大概率事件。”杨广宏说。

来自同策咨询研究中心的数据显示，在北上广深等一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。截止到2016年1月，按照库存／3个月计算，一线城市库存去化周期均已降至10个月以下，北京8.83个月、上海（不含保障性住房）6.39个月、广州8.42个月、深圳6.66个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.52个月、苏州3.39个月、南昌5.61个月。

而杭州去年年初是20个月左右，经过一年的消化之后，现在已经到15个月以下了。

此时上海楼市开始出现收紧的信号。2月28日上海市住建委表示，上海将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策。

据新浪乐居数据，下个月将会有50个项目入市，而去年同期只有30个。