中小房企面临融资风险

利润下降让房企的资金流动性下降,不得不寻求更多资金。

据路透社消息,雅居乐筹措的33.15港元(4.30亿美元)三年期贷款,主要用于再融资及运营资本。该笔贷款将自签约后第21个月起分四次不等额偿还,第21个月时偿还本金10%,另外三次将自第24个月起每半年偿还一次,每次偿还本金的30%。

克而瑞研究中心数据显示,1月份海外融资额与上月大体持平,融资总量为268亿,其中绿城、新城、旭辉纷纷选择了美元银行贷款的方式来实现新债对旧债的置换。

但总体上,海外融资空间在收窄。受到2014年年末佳兆业债务违约事件影响,国内房企的国际信用评级降低,境外“找钱”难度在不断增加;同时美元升值和人民币贬值意味着境外融资成本上升,海外借债将付出更为高昂的代价。

而国内信贷环境的持续宽松,使更多房企融资偏好于国内。多家研究机构表示,至少在上半年,信贷依旧保持宽松状态。从2015年1月至2016年1月,克而瑞监测的108家房企公司债的发行规模为134笔,融资总量已达3270.8亿。

另据克而瑞监测,2016年1月108家房企已完成的公司债发行量就已达到675.7亿元,较2015年12月环比上升78.5%。

克而瑞研究员沈晓玲、俞倩倩认为,房企更倾向于以利率较低的公司债逐步置换成本较高的海外债。

通过加权平均法初步估算,这些企业月度的融资成本可以看出基本维持在5%左右。2016年1月更是有了明显降低,低至4.47%,从目前发债情况看,融资成本呈下降走势。

这种情况在2月份继续上演。2月以来,部分房企公布了2016年的公司债发行计划,例如世茂房地产拟发行200亿境内公司债券用于补充营运资金;金科股份拟非公开发行100亿元7年期公司债券。

尽管发债热潮将持续,但房企发债状况也明显分化。

受相关细则限制,发行人累计发行的公司债余额不超过最近一期净资产值(含少数股东权益)的40%,这使得大型房企能够拿到比中小房企更大的额度。

例如,31亿元的债权额度已逼近花样年的上限,而恒大目前发债规模已达400亿元。对于部分中小房企而言,不得不谋求新的融资方式。

而利率方面,部分房企凭借良好的声誉以及较强综合实力,在发行规模和发行成本方面均显示出优势,以房企普遍发行的五年期公司债为例,有国资背景的保利地产在2016年1月一笔25亿元债务发行利率仅为2.95%,而阳光100的10亿元公司债融资成本却高达7.95%。

此外,借债持续增加,考验房企运营能力。随着房地产行业进入“白银时代”,房企利润空间逐渐收窄,提前布局一线城市和热门二线城市的房企凭借市场火热,交易量得到保证,而布局其它城市的房企依旧面临交易困境。

在这样的背景下,克而瑞认为,中小房企借债增加如同一把双刃剑,究竟是通过再融资获得更多资金,以创造更大收益,还是债台高筑面临信用危机,将成为这些房企的考验。

来源：21世纪经济报道