信贷泡沫的溢出效应

面对2015年深圳暴涨、2016年开年的这一波一线二线共振的疯狂行情，几乎所有的参与方都没有预料到，他们也都在思考，背后的驱动力是什么？

在众多房地产业内人士看来，这一波上涨行情，与一系列楼市去库存政策有关，其中最重要的是货币和信贷因素。

李迅雷指出，在2011年之前，中国房价上涨是人口驱动，2000-2011年存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。从货币政策的大方向看，这10年是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，这10年全国平均房价上涨4倍左右，可见这一时期的上涨主要是人口红利所致。

而到2011年之后，房价更多体现为货币现象，自2009年开始，广义货币M2规模超常增长，超过美日成为全球最大。2010-2015年5年间，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。

但统计数据显示，2010年年末至2015年11月，一线城市房价累计上涨45.53%，深圳上涨77.2%。二线城市的涨幅仅为10.73%，三、四线城市房价同比则不断递减，这5年整体房价涨幅远远低于此前的10年。

其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。深圳楼市的疯狂，激增的信贷也是重要推动因素。深圳银行界人士预计，2015年深圳住房贷款余额超过了6000亿，填平了深圳几乎所有区域的房价洼地。

2016年1月，货币和信贷刺激继续。根据央行发布的数据，当月人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高。其中，住户部门贷款增加6075亿元，中长期贷款部分增加4783亿元。这意味着，即便不算房地产开发贷款，1月新增贷款中，也有相当部分流入了房地产领域。

与此同时，伴随深圳市场风险的上升，信贷泡沫开始溢出，来到了上海、南京等地，以及一线城市周边，如北京附近的燕郊、深圳附近的东莞、惠州。

平安证券银行业研究团队（以下简称“平安证券”）研究指出，2月信贷仍可能一定程度上延续1月的强劲增长，但规模会有所收敛。

另一方面，客观来看，部分二线城市确实也存在价值的上涨空间。

以南京为例，2015年南京产业结构中第三产业占据57%，比重位列国内第五，仅次于北上广深。

从楼市基本面来看，2015年南京楼市库存、供求比均大幅回落，年底消化周期降至3.8个月，是全国去化压力最轻城市；2015年南京市房地产投资同比增长27%，新开工面积同比大增32%，在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下很罕见。

易居中国联席总裁丁祖昱指出，一方面受规划利好带动，另一方面受2015年土地价格快速上升影响，南京楼市走向依旧看好，二线城市领头羊地位不可动摇，2016年房价还会继续攀升。