李宇嘉:楼市去库存可选租赁房路径

来源:地产中国网 2016-02-04 08:03:00

近期各地“两会”上,楼市去库存成了热词。在如何去库存上,基本围绕鼓励农民工买房“使招”,如财政按购房面积补贴、减征所缴契税、提高公积金贷款额度等,与过往楼市刺激并无二致。2月2日,央行、银监会联合发文,降低非限购城市房贷首付成数也在这一范畴。但是,中央经济工作会议在部署“去库存”时,除扩大需求外,强调要深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向。

这是贯彻习近平总书记在会上提出的“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”的体现。目前,城镇户籍家庭拥有的住房,已从2008年的0.8套/户上升到2015年的1.1-1.2套/户。据国务院发展研究中心调研,全国600个城市中,拥有2套及以上住房占户籍家庭的11%。由此,1998年房改以来近20年,面向城镇户籍家庭的住房供应式微了。未来,以户籍改革打破二元隔离,释放新市民消费需求是经济转型方向,也是房地产持续发展的基础。

面向新市民,过往“开发-销售”的住房供应模式要彻底改变了,即需要推进楼市“供给侧改革”。新市民住房需求的基本面有几个特征:首先,农民工收入水平较低。据国务院农民工工作领导小组的数据匡算,由于城市生活成本(房租、通信、餐饮)居高不下,新一代农民工很重视子女教育,预计其月储蓄仅为1432元;其次,农民工消费支出不断上升。占农民工总数70%的80和90后新生代农民工深受城市化洗礼,消费观念超前,其风向标已和城市同代人差异不大,如智能手机、旅游等消费。

最后,农民工未来支出不确定性更大。目前,新农合覆盖深度不够,每月不足100元在水涨船高的城市生活成本面前不值一提。同时,据2014年国家统计局数字,只有16.7%的农民工有养老保险、26.2%的有工伤保险。重要的是,农民工未来在子女教育、父母养老和送终上的开支也很大。农民工目前整体处在青壮年,暂时看不到未来支出风险。因此,购房消费只能压缩其它消费、透支几代人的积蓄,近期调研也显示,农民工购房首付主要来自储蓄和父母积累。

因此,在内地很多省份,尽管农民工购房占据地级市、县市楼市30%-50%左右份额,但单纯降低税费、提高杠杆来刺激农民工购房不可持续,还会带来隐患。特别是,目前二三线和三四线库存多位于新区、新城,配套缺失严重,加上城市生活成本居高不下,农民工购房将导致即期消费大幅增加,若未来收入下降、失业、子女教育和父母养老费用激增时,或使农民工陷入城市底层。

鼓励农民工购房,必须要与“市民化”结合起来,这是“去库存”唯一路径。在路径选择上,要深入贯彻习近平总书记提出的“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构的改革”。楼市“供给侧”改革,就是以满足新市民需求为主要出发点,供给需要的房子,而不是坚持传统的、面向城镇户籍居民的“开发-销售”模式。发展低成本租赁市场,适应农民工需求,降低农民工城市化成本,为楼市“供给侧”改革方向之一。

“六普”数据显示,我国25.8%的城市居民租住住房,其中廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%;住建部监测的数据显示,2014年,通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上,年租金已经突破1万亿。随着未来存量住房时代的到来,房价上涨的预期减弱,租赁需求越来越大。因此,住房供应从以前的“以售为主”向“租售并举”转变是一个大趋势。

目前,我国率先进入存量住房时代的超大城市,租赁住房人群占比已超过居住自有住房人群。深圳实际管理的2000万人口中,70%长期选择租赁住房;58同城研究院发布的《北京租房行业研究报告》显示,北京每天约有20万人在租房(15万人整租、5万人合租)。城市租房的主要有三类人群,一类是“刚需”买房前的租房,另一类无法支付高房价而长期租房的白领(诸如“北漂”),最后一类是农民工。

对农民工来说,提供低成本租赁住房,可降低其即期成本,与其收入水平、收入可持续性一致,也是农民工可以接受的供应模式,过去农民工一直租住城中村事实上就是市场化的需求自我选择和匹配。低成本租赁住房供应,可以有政府主导和市场主导两个模式,前者由中央转移支付激励,并借助地方政府债务发行和置换,定向低价收购楼市库存,以超低价出租给农民工。这是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账,也是共享工业化、城市化红利的选择;市场主导建议在库存过大城市,开发商实施“先租后买”、“以租抵供”,在农民工融入城市后,根据自身支付能力和需要,自主决定是否买房。

(作者单位:深圳市房地产研究中心)

来源:证券时报

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近期各地“两会”上,楼市去库存成了热词。在如何去库存上,基本围绕鼓励农民工买房“使招”,如财政按购房面积补贴、减征所缴契税、提高公积金贷款额度等,与过往楼市刺激并无二致。2月2日,央行、银监会联合发文,降低非限购城市房贷首付成数也在这一范畴。但是,中央经济工作会议在部署“去库存”时,除扩大需求外,强调要深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向。
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