分析

去年的深圳楼市是杠上加杠

在四个一线城市中,去年深圳房价的涨幅独占鳌头,市场各方声称,房价不断高涨代表着城市竞争力越强,为此找出了多种支撑高房价的理由,如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过,深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者,上述这些因素这几年一直存在,并非去年才出现。那么,到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了?

在过去4年里,深圳每年的成交面积都在400多万平方米,2012年甚至低至366　.74万平方米。但在2015年,深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665　.89万平方米,涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷,使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说,深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据,2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元,深圳以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉北青报记者,深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪,但是,深圳的住房贷款余额却超出北京一截,在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数,都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款,居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论,深圳楼市是基于高杠杆的楼市,去年的深圳楼市是杠上加杠。

影响

真正的刚需已经入不了市了

那么,楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么?对此,悦涛表示,6个月期限的股市融资很容易被打爆,但楼市杠杆(按揭贷款)是长期贷款,对楼价的支撑也就更坚挺。当然,前提是货币政策不能收紧。“如果A股的杠杆资金能够像楼市这么宽松,那么指数早就上1万点了。”

根据链家监测数据,深圳楼市投资客比例已超过25%,正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。另外,去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二,他们大都用已有住房进行二次抵押贷款,从银行套钱出来再投资,许多家庭不惜多方借贷投资买房。

长期观察深圳楼市的深圳市民陈先生告诉北青报记者,很多购房者从各种渠道凑来的资金,甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷等方式都用上了,他们都想借机搏一下。“目测身边就有几位同事,至少10倍杠杆进入了楼市。”

深圳链家的一名分析师介绍,由于这些资金成本都不低。一旦信贷政策收紧,市场将迅速冷却,房子是流动性较差的不动产,购房者买涨不买跌,投资客并非想卖就能卖出去,面临的风险很大。

据陈先生观察,深圳楼市的暴涨,最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。现在深圳连关外的房子都已经涨到了每平方米4万多元,在深圳上班的年轻人已经望房兴叹。去年9月份,一篇名为《致终将被高房价抛弃的深圳》在网上流传,代表了部分漂在深圳年轻人对高房价的不满。