2015年以来，多个商业地产证券化产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是房地产基金化加快发展的信号。这也给中小型投资者带来介入大型房地产项目的机会，让他们投资最终的收益除了物业的租金，还包括物业项目资产升值。

有关专家表示：中国的REITs产品类型会从写字楼开始。对商业地产来说，资产证券化有利于优质商业项目实现价值最大化，同时也可以降低社会融资成本，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

类REITs产品涌现

据盈石集团研究中心总经理张平介绍，2015年以来，多个商业地产证券化产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动REITs（房地产投资信托基金的缩写）加快发展的信号。然而，包括“中信启航”专项资产管理计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金等在内，从核心理念上而言仍被覆盖上了“中国式”影子，属于类REITs产品。

据介绍，国外标准REITs产品标的物一般为房地产项目本身，解决了项目自身流动性不足的问题，并且给中小型投资者带来介入大型房地产项目或者资产包的机会，最终的收益除了物业的租金，还包括物业项目资产升值的部分。

张平认为，近年来国内的类REITs产品虽然在产品结构、投资门槛、投资回报、流动性等方面都与标准REITs存在不同程度的差距，但是这些创新尝试在国内商业地产证券化道路上具有重要意义。

REITs将成为未来主流趋势

据了解，2014年9月30日，央行发布“四项规定”指出，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年，中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易，被看作是证券化破冰。

在北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军看来，目前国内市场出现的REITs产品还是定向性发行，被称为准REITs，但是未来REITs势必获得突破性进步。

朱友军表示，“REITs在国外很普遍，购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走，最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业，由于商业物业的租金回报率偏低，政府的扶持力度小，一些核心地段持有型物业只能通过贷款，而财务成本会越来越高，租金成本会越来越低，更出售不了，退出机制没有解决，进入了一个死循环。”

他分析说，相信有关部门很快会推出相应的政策。“国外的REITs比较成熟，但利息都普遍较低，投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上，通过基金就可获得6%左右的回报率，高投资收益可达到8%～10%。所以，REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低，与市场价格相差很大。回报如果达不到，REITs拿什么产品去发行？”

“写字楼产品资产管理相对简单，租金收益稳定，将成为险资基金投资首选。”张平介绍，中国的REITs产品类型会从写字楼开始。

朱友军也认可这种说法，他认为，“写字楼租金回报率相对高一些，如北京的写字楼回报率可达到8%，好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩，未来很多一线城市的写字楼会成为REITs，而购物中心想发就相对有点难度，要么是非常成熟的物业，想通过这种方式退出，否则价格太低就很难成交。”