地产基金转型调查:何解高息贷、项目荒死局?

来源:地产中国网 2016-01-18 09:01:00

原标题:地产基金转型调查:何解高息贷、项目荒死局?

一方面,银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大,国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说,融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金行不通;另一方面,基金公司没有项目时,募资就变得困难,募投管退无法连续操作,便容易形成死局。所以,地产基金都在往股权投资方面转型。

随着房地产行业的调整和利率市场的变化,中国地产基金正迎来转型潮。

在2010年至2012年间大量涌现的,通过为开发项目提供高息贷方式运作,享受地价、房价上涨所带来红利的房地产基金正在减少。

类似黑石模式的房地产资产管理公司逐渐显现。他们专业能力更强,尝试对存量资产进行经营改造,获取租金提升、资产增值带来的收益。更有甚者开始关注房地产上下游的高新产业,致力于发现高成长性的独角兽公司,与VC、PE机构并无太大区别。

以旗下有房地产基金、PE、二级市场三块业务的歌斐资产为例,歌斐地产早期在歌斐资产管理总量中占比达七八成。2015年10月,歌斐资产创始合伙人殷哲透露,地产的占比已变为三分之一。

“因为我们的二级市场业务成立得比较晚,现在量提升得比较快,PE业务这两年也增长较快。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹对21世纪经济报道表示,房地产市场恰好碰到转型期,歌斐会阶段性的做一些战略性收缩,并且从传统的做债、做股,往资产收购的方向去转变。

地产基金转型潮起

一位新三板挂牌地产类资产管理公司高层人士对21世纪经济报道分析到,从客观层面来说,地产基金的转型是面对市场形势的无奈之举。2015年,银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大,国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说,融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金是行不通的,所以都在往股权投资方面转型。

从主观层面上讲,地产基金以前做高息贷的方式,从某种意义上来说是没有专业性可言的。现在地产基金往股权方面转型后,跟房地产结合得更为紧密。这对于地产基金来说,专业判断能力显得越来越重要。

上述高层人士认为,地产基金公司未来会呈现两种趋势,一种是仍然做纯金融投资。这种公司可能不会做很大,因为能够在一线城市立住脚的开发商,不太需要这种纯金融服务,自身融资渠道就很多。但它可以在二、三线城市扎根,针对小的、区域性的开发商,通过类似熟人经济的信用体系来规避风险,延续以往的高息贷模式做投资。

第二种是资产管理公司,做类似黑石的模式,这将是未来的一个大趋势。基金公司一开始就和开发商开发项目,或者把开发得比较成功的项目、价值还未完全挖掘出来的项目收回来,重新打包、梳理,然后变成资产包来运营。最后再上市退出,或者通过别的机构收购溢价退出。

还有一些基金公司不仅仅做资产管理,也在关注跟房地产有关的高新产业,与高新产业的VC、PE机构没什么太大区别。例如现在中国的家居、厨房市场很大,这些公司在上游关注节能环保材料、家装、家居等领域,在下游关注彩生活、本来生活等做物业服务、食物供应的公司。

长富汇银基金执行总裁杨明伟同样认为,地产基金不像以往,通过简单地赚息差来获取收益,在融投管退的过程中需要更专业的人来做。从2014年8月下旬《私募投资基金监督管理暂行办法》开始施行,私募基金越来越走向正规化。目前全国有2万多家私募基金登记备案,私募基金的门槛看起来好像不是很高,可实际上存在很多隐形门槛。

以地产基金为例,有些以募资起家的地产基金,有很强的募资能力,但找不到好的项目。或者基金在前期项目投资比较激进,但由于投资管理能力跟不上,资金到期退出比较困难。还有些私募基金在项目的把控上很好,但募资能力有限,因此地产基金的管理规模不会太大,可能找到了好项目却没钱可投。

长富汇银当前主要在与百强企业合作、棚户区改造和并购基金三方面发力。杨明伟表示,与融创等百强房地产企业合作,一是因为他们在项目判断上比较有开发经验,二是从财务角度来说,跟他们合作也比较安全。棚户区改造项目能够获得国家和地方政府的政策支持,同时棚户区往往处于城市核心位置,收益不一定很高,但风险很小。

同时,长富汇银也在一线城市或其它城市的核心位置,尝试并购写字楼项目的布局,预计2016年将有项目落地。“资产证券化是未来的方向,市场都寄希望于国内的这种变化产生,地产基金也可以把资产打包做类似的挂牌上市。我们现在要准备基础市场,打下基础。另外写字楼的租金收益本身就不低,而且风险非常小,有比较好的退出预期。”他说。

除了房地产投资,长富汇银也在进行PE业务和影视剧投资。杨明伟表示,长富汇银现在投资了一部知名影视剧的姊妹篇,接下来还有一大批产品会推出。长富汇银的影视基金是投资影视剧组合。“单个项目的投资风险大,我们的工作核心是资产配置。”

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一方面,银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大,国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说,融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金行不通;另一方面,基金公司没有项目时,募资就变得困难,募投管退无法连续操作,便容易形成死局。所以,地产基金都在往股权投资方面转型。
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