从明股实债到股权投资
过去几年间,地产基金更多的是对银行、信托无法放款的地产项目的一种投资补充。在这样的行业机遇下,很多地产基金公司用明股实债的方法,以股权投资的名义进行债权投资。但在地产基金转型的过程中,纯债权模式的地产基金投资正在逐步减少。
谭文虹表示,以歌斐为例,目前歌斐地产在存量里边债权投资比例占到一半以上,主要是过去投资了不少开发类的项目。但随着收购资产动作的增多,纯债权的投资在慢慢下降,股权类资产会逐步上升。
“除了做重资产收购项目的投资之外,歌斐也会投一些轻资产的运营公司。歌斐本身的产业背景,能够为轻资产的运营公司提供项目、资源的支持。轻资产公司也能凭借它的运营能力,在歌斐投资重资产项目的时候,成为合作伙伴。”她说,这也是歌斐最近提出的轻、重资产并投的双轮驱动策略。
这种投资策略的转变,是由于房地产行业的变化产生的。以前对于房地产行业来说,拿地是痛点,所以歌斐和排名前五十的大开发商合作进行投资。从2014年整个市场的大幅下降调整开始,一直到2015年开发商都在找转型,去适应库存供大于求的情况。房地产行业的痛点是如何去库存,把低效资产改造建设成为高效资产。
这个时候资产运营的价值在增大,慢慢孵化出一些独立的轻资产运营公司。因此以毛大庆的优客工场为代表的轻资产公司出现以后,很多公司愿意去投资,歌斐也在2015年投资了优客工场。
杨明伟表示,对于融资方来说,由于前期需要付息,债权融资比股权融资的成本压力更大。对于投资方来说,债权投资和股权投资对投后项目的管理深度不同。在明股实债的模式中,投资方更看重的是债权的安全性,项目现金流的稳定性。在股权投资中,投资方更看重项目的盈利能力,因为股权投资未来的收益是从项目整体的盈利中分配出一定的比例。
项目到底是进行股权投资还是债权投资,取决于项目本身的风险和盈利能力,以及融资方的态度。一般项目越在前期,融资方越愿意以股权的方式投资。项目到中后期的时候,融资方则大多选择债权投资的形式。因为此时若再以股权投资的形式,双方未来的权益并不好分割。
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