万通控股董事长冯仑

1月13日下午，在互联网房地产创新平台“卡考销冠”的年会上，万通控股董事长冯仑谈及当下房地产市场时表示，住宅市场的黄金时代已经结束，但是属于房地产的黄金时代才刚刚开始，市场对于居住以外的诸如旅游、养老、度假、教育、医疗等多种功能空间的需求为房地产提供了非常好的发展时机。然而，对于房企来说，从原来简单地做住宅开发到各种转型，其过程相当不易，而转型是否真正成功，至少需要十年的时间才能见分晓。

房地产刚刚迎来黄金时代

“房地产现在的发展非常好，打个比方，人在青春期以前都是很简单的，但是青春期以后发育了，生命的过程就开始复杂，也正因此人生开始绽放出更多的光彩。房地产也是如此，刚刚走过纯粹简单的卖住宅的青春期，现在的好日子才刚刚开始。”谈到房地产市场的现状，冯仑认为，现在的市场状况只能说是住宅结束了最黄金的时代，但是整个房地产却迎来了属于它的黄金时代。

“今后的房地产不能单纯地看住宅，住宅只是其中的一部分，行业发展要看的更为全面。因为吃饱了住好了，就有了创业、旅行、养老、度假、培训、教育、就医等各方面的需求，这都需要大量住宅以外的空间，所以房地产处在了一个非常好的发展时上。”冯仑说。

房企转型是项长期工程

谈到当下房地产行业的创新转型风潮，冯仑表示，对于企业来说，如果不去创造和变化、不去做未来，基本是很难活不下去的。而具体到房地产企业来说，目前的转型路径主要有三种：一是转型不转行：坚持住宅领域，但同时会做一些诸如住宅细分市场、住宅产业化等方向的微转型。随着客户积累的越来越多，可以增加的服务就越来越多，这种细分的空间便将是无限的；二是小转型，转型不转行：除住宅之外，增加一些别的商用不动产，如写字楼、购物中心、工业厂房、物流仓储、医疗健康以及大型公共设施等。不同的是，核心不再是开发，而是转变为运营；三是脱离房地产，开始涉足其他行业，转型即等于转行。

“尽管有如此多的转型方式，但最终转型都不容易，因为不动产的周期特别长，一种转型是否成功，至少也需要十年的时间才能看的出来。所以，房地产行业的转型才刚刚开始，大家都处在转型过程中，如果此时资本市场比较助力，那局面可能就比较好；但如果信贷市场比较紧张、低迷，那转型就会更加苦难。另外，在转型的过程中，公司治理都是特别重要的，这也是需要特别关注的。”冯仑表示。

谈及万通自身的转型，冯仑表示，万通除了住宅业务以外，近年来在工业地产及物流地产都有拓展，目前与工业地产领域与普洛斯也有合作，此外，还涉及定制、众筹，跟互联网、养老健康这些都有涉及，但是只是在过程中，希望能够坚持下去，未来五到八年能看到成效。

去库存确实是很大的挑战

从去年底中央三令五申房地产去库存以来，不少地方政府各出奇招，相应的配套政策解读也不断，对此，冯仑表示，在目前中国的城镇化率近60%、一线城市人均GDP普遍超过8000美元的情况下，旧房和新房的供应量越来越供过于求，这在二三线城市表现比较明显。

“目前全国的出生率并不高，大部分城市人口的增长甚至处于停滞状态，在人口不增加甚至减少的情况下，怎么把现有的资产存量盘活，这的确是一个很大的挑战。”冯仑表示。然而，只有用一些市场化的方法来消化掉库存，今后在住宅领域才可能恢复持续稳定的市场竞争。

伟大是熬出来的

谈到企业长久生存的秘诀，冯仑忆起当初的“万通六君子”二十多年来各自的从业经历，直言“伟大是熬出来的”！

“无论是我自己，还是潘石屹他们，这么多年回过头来看，我认为我们活下来的最重要的事情无非有三件：第一是正确的价值观，第二是创造和变化，第三是完善的公司治理。”冯仑说道。

首先，所谓的正确价值观事实上就是一些最简单、最朴素的道理。“这个价值观实际上都是你在不懂事的时候老奶奶交给你的久远的道理，诸如要听大人话，不要偷东西，不要乱占便宜，不要惹是非。用我们自己早期的提法就是‘学先进、傍大款、走正道’，找一个标杆，然后找到一些资源，最后就走正道。”冯仑由衷地说：“你会发现，越往久远走，这些价值观就越发显得特别重要，最朴素的到底往往是最重要的根基。”

“作为商人，每天都有很多是非，商人本身就是一个会涉及是非的人，今年又是是非年，商场是是非地，变革的时代就是是非的年代。在一个是非的年代，是非地，是非人去获得是非物，怎么样能做到没是非、少是非。坚持正确的是非，放弃错误的是非，才能获取正确的事物，这就是价值观，也正是这些东西让你能活下来，它们非常重要。”

“20多年来，我们看到很多民营企业惹上各种各样的是非，其中有五大是非可以让人死：有政商关系是非、有和明星牵扯的是非、有贪婪造成的是非等等，我们讲的价值观，就是在“五大是非”当中取是而去掉非。这个事情很重要，让你规避了风险，还让你把帐算清楚。”

其次是善于创造和变化，能看到别人看不见的地方。

“要想熬下去不死，最重要的就是着眼于未来，要活在未来，不时地到当下混混！”冯仑笑言。

“其实，作为一位商业的领导者，最重要的是三件事情：第一，看别人看不见的地方；第二，算别人算不清的帐；第三，做别人不做的事情。15年前马云在杭州说‘让天下没有难做的生意’，这就是看别人看不见的地方。当时99%的人没有看见这件事情，没有看见今天的电子商务和互联网。”冯仑说。

“算别人没有算清的帐--别人算的是卖豆腐、卖面条、开餐馆，这都是算得清的帐。但是马云和时间变革、历史算了一本大的帐，和中国进步的时代一起算这个帐，这是时间和人，以及价值观的帐。如果一个人价值观不同，时间概念不同，合作发展的对象不同，这个时候算的帐完全不同。有追求，有正义感的人，他即使是在监狱里，算帐仍然是算正数。如果你是一个坏人，你在外面，时间是正数，但是你累计的帐都是负的。”

“同样做房地产，每个企业的董事长也都有自己心里的一本帐，看别人看不见的地方。一方面，不少企业并不看好房地产，最近四年从A股市场上放弃房地产主业的有将近100家，就连万达也提出要去房地产化；另一方米，说房地产好的也有很多，万科便认为它才刚刚开始，五年以后它是一个万亿收入的企业。这就是人们心目中不同的地方，在这两个极端之间，每个人心里还有不同的房地产未来，这就导致了不同的变革和决策。”

第三就是要有完善的公司治理结构，要不断完善公司的股东、团队以及资本市场等等，这些东西是活下来的制度和组织保证。

“如果这些东西不相应的跟上，企业也会在转型当中就容易翻车。因为转型就意味在短期可能衰退，所以在短期内可能就变成一个压力，传统的收入会减少。这个时候到底车往哪儿开，控制方向盘的人也很重要。这个时候就可能会出现一些公司治理上的问题，出现两个甚至三个，多个人来抢方向盘，因为大家心里的未来是不一样的。所以我们要活下来，公司的治理非常之重要，要避免陷入一种治理的陷阱。”

“一个行业和一个人一样，要活下来，经历过的所有事情加起来，其实就是‘蜜月太短，日子很长‘。我们要用日子的心态看蜜月，不应该用蜜月的心态来期待日子。只有这样，我们无论是扛，无论是熬，无论是顶，都会非常愉悦，因为我们心里用价值观把自己的未来都做了安排，我们也对自己的业务和历史发展过程了然于胸。只有这样的时候，我们甚至可以不怕任何困难。”