具体来说，凯德是利用已开发商业中心的持续现金流来支持业务扩张，同时倚靠自身强大的地产金融服务，撬动外部投资者的资金，共同开发新项目。在已开发商业中心运营成熟之后，公司通过发行REITs（房地产信托基金），将资产整体打包上市，在实现投资收益的同时，完成项目退出。上市后的REITs，由凯德金融负责独立管理、运作。

凯德这一“现金流滚资产”的模式，实际上连通了产业资本和金融资本，并且使资金最终能流回资本市场，形成一个完整的资金回路。这点无论对基金发行人还是投资者来说，都极为重要，否则将面临投资无法变现的尴尬局面，这方面国内金融市场的状况还远不能让人满意。

海外模式无法照搬

在金融世界里，收益总是与风险并存。国外企业的地产金融化模式，固然成熟，但也不是无懈可击。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，在流动性较强的市场环境中，企业可能仅依赖财务杠杆就能获得客观的收益，市场易滋生出投机情绪。在这种氛围下，金融与地产的结合就“变味”了，仅以财务杠杆撬动资产升值收益为目标。而2008年金融危机前后，市场不足以支撑较高的资产增长率，此前所用的高杠杆就成了企业的灾难。

中国指数研究院研究总监蒋云峰表示，从国外的经验来看，由于资金方的需求不尽相同，海外的REITs发行方式通常比较灵活，一般分阶段发行，以匹配不同的收益与风险需求，从而在整体上达到更好的融资效果。

同时，蒋云峰还指出，目前国内的市场环境和制度环境都决定了，国内的开发企业无法照搬海外房企的金融平台运作模式。

“首先，国内的市场回报率达不到国外同等的水平，而收益率对REITs这种金融产品来说至关重要”，蒋云峰分析称，成熟市场更适合做REITs，因为在成熟市场物业的静态收益率能保持较高水平，但对物业收益率的考量是一个动态过程，很多项目一开始的租金回报并不理想，要经过一定时间的上涨才能达到可观的利润空间。

蒋云峰还指出，相比国外宽松的政策环境、法律制度以及税收政策，国内市场在房地产金融领域的制度空间还相当有限。“与其说期待中国的开发企业在房地产金融创新上做出更多努力，不如说政府要更多地学习借鉴国外的金融经验，以培育出更好的市场环境。”

（来源：每日经济新闻）