房地产中期业绩预告与业绩报告披露，在紧锣密鼓地进行了一个多月后，终于进入尾声。上半年房企经营成色如何？南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，通过各家房企2021年中报及Wind、同花顺iFind的数据信息，对纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测范畴的企业上半年的成长能力、盈利能力以及房企普遍关注的“三道红线”达标情况进行了分析和解读。

上半年，国内疫情形势好转、积压的购房需求增加，我国人均GDP突破1万美元大关，居民住房改善需求已明显上涨，部分城市出现一波的“打新热”。当然，各地不断出台的调控政策也在为一手房市场及时打上“补丁”。在此背景下，上半年纳入HFI-60指数监测的房企，规模继续扩张，销售和营收大幅提升，其中八成房企营收增长，最高涨幅超600%。但受包括拿地成本高、新房限价以及三项费用升高等多重因素影响，房企普遍出现利润下滑趋势。监测房企中，42%毛利下滑，38%归母净利下滑，87%毛利率下滑。多家房企高管在业绩会上直言：“房企暴利时代已经过去”。与此同时，出台一年有余的“三道红线”政策仍是不少房企当下面临的重要挑战。分析发现，监测房企中，还有6家房企“三道红线”全踩，剔除预收款项资产负债率仍是绝大多数房企的踩线“坑点”，也是最难降档的指标。

成长能力分析

八成房企出现“增收不增利”

Wind数据显示，纳入中国上市房企60健康指数（HFI-60）监测的60家房企中，营收总额超2万亿元，较去年同期增长20%。上半年，纳入监测房企营收均值约为402亿元，去年同期约为331亿元，同比提升了22%，跑赢这个平均增速的房企超过五成。

具体看各家房企，其中5家营收超千亿元，为中国恒大、碧桂园、中国海外发展、万科和绿地控股，还有77%左右营收超百亿元。营收水平在均值以上的企业共有13家。值得一提的是，南方日报记者分析发现，上半年纳入监测的房企中，80%房企都实现了营收增长。

瑞安房地产营收领涨，营收涨幅超过600%，其次为建发国际，涨幅近200%，排在第三至第五的是华远地产，金茂和新城控股，涨幅皆超过100%。只有少数十来家房企营收同比下滑，如华发同比下滑10%左右，中交地产下滑18%左右，嘉华国际下滑超70%。值得一提的是，上半年陷入债务危机的3家房企泰禾集团、蓝光发展和华夏幸福营收皆出现大幅下滑。

销售额方面，南方日报记者统计发现，今年上半年纳入监测的房企全口径销售总额超过5万亿元，有18家企业销售规模超过千亿元，包括中国恒大、碧桂园、龙湖集团等。有17家全口径销售额在500亿元至1000亿元之间，如佳兆业、美的置业等，全年销售额进入“千亿阵营”的可能性较大。

许多房企虽然全口径销售业绩看上去不错，但实际权益销售额占比却并不理想。如绿城中国、大悦城，权益销售额占比仅五成左右，旭辉权益销售额占比不到六成。

不过，房企虽然在上半年规模延续扩张，销售和营收也实现大幅增长，但毛利和净利表现却并不理想。

从毛利润方面看，2021年上半年，60家企业毛利润总值约为5317亿元，与2020年同期相比下降5.7%，与2019年同期相比下降了12%左右。数据显示，近三年来，房企毛利润呈持续下降趋势。

今年上半年纳入监测的房企毛利润均值约为89亿元，处于均值水平以上的企业共19家，包括碧桂园、万科、恒大、龙湖集团等。毛利润下滑的房企占比超四成。下滑最多的为蓝光发展，下滑幅度达114%，其次为华夏幸福，下滑幅度为93%。值得一提的是，毛利润下滑的房企中60%以上为营收实现增长的房企，如金地，营收同比增长超80%，但毛利润同比下滑19%；华侨城营收大涨60%以上，毛利润却下滑18%。

从另一个成长能力指标“归母净利润”来看，2021年上半年纳入监测的60家房企归母净利总额约为1885亿元，与2020年同期相比相差不大，与2019年同期相比，下降了18%。这60家房企的归母净利均值约31亿元，也与去年同期基本持平。

具体到各企业，华夏幸福、蓝光发展和泰禾集团的归母净利为负增长，即将进入“千亿阵营”的建发国际归母净利不足10亿元，而中海、碧桂园和恒大的归母净利排行业前三。纳入监测的企业中，约38%房企归母净利出现下滑，如富力下滑19%，路劲下滑24%。

在上半年趋严的楼市调控下，房企营收和销售为何依旧增长？规模增长的同时，为何会出现增收不增利的情况？

一方面，上半年楼市调控固然严苛，但多数是针对二手房市场，尤其是“学区房”。上半年影响力较大的几个政策包括“五档分类”贷款集中管理制度、“二手房指导价”的发布以及针对“学区房”的监管。几乎都与二手房相关更大，这也是上半年二手房市场表现不如一手房的原因。

另一方面，热点城市兴起了“打新热”。随着国内疫情好转，积压的购房需求增加，尤其是居民住宅改善需求明显上涨，部分城市出现了明显的抢购新房的“打新热”。当然，各地对一手房的新政也没放松，新房摇号制度，认购资格限制，不断为一手房市场打上“补丁”。

为何会出现增收不增利的情况？其背后原因很复杂。以富力为例，其中报显示，由于物业交付面积增多，公司2021年上半年营收较去年同期增加18%。但交付的物业大部分集中于均价较低的二、三线城市，且公司采取低价促销营销策略，导致公司当期综合毛利率较去年同期下降7.85个百分点至21.7%、净利润同比下降18.78%至30.8亿元。在富力看来净利润和毛利润下滑原因是因为低价促销导致。

对于房企“黑马”新城控股来说，虽然营收和利润都出现增长，但增速并不匹配。中报披露的细节中可以发现，其营收增长超100%的同时，营业成本也上涨了127.9%，这直接导致毛利润增长仅58%，归母净利增长34%。利润增速整体下滑的原因是，销售费用增长了43.52%和财务费用增长了46.8%，均高于归属净利润增速。

盈利能力分析

房企“暴利时代”已过去

在房企较普遍存在增收不增利的背景下，房企的盈利能力指标亦表现不佳。Wind数据显示，被纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测的60家房企中，87%房企在上半年出现销售毛利率同比下滑。销售毛利率“下滑阵营”里既有头部房企，也有销售额不足千亿规模的中小房企，比如一直以高利润率著称的中海地产，利润率水平继续下滑，上半年销售毛利率首次跌破30%，同比继续下降2.1个百分点，为28.5%。

销售毛利率下滑最多的三家房企为华夏幸福、蓝光发展和瑞安房地产，分别同比下滑42个百分点、33个百分点和25个百分点。上半年三家房企都陷于债务危机，这或是毛利率下滑的重要原因。值得一提的是，在销售毛利率下滑的TOP10企业中，不乏央企金茂和华侨城，以及金地这样千亿规模房企。对于毛利率的下滑，中国金茂CFO江南在股东大会上表示，公司会在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地价较高的项目，2022年以后毛利率会逐年回升。

Wind数据显示，申万房地产行业披露了上半年业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，近四年来，首次跌破30%。而纳入HFI-60监测的房企中，有60%销售毛利率低于此行业均值。其中，销售毛利率最高为华联控股，销售毛利率达64.8%。

对于毛利率较高的原因，华联控股的解释是，目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为其存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比，在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有较大优势。值得一提的是，排在销售毛利率后10位的房企中，不乏绿地、融信、首开股份等已进入“千亿阵营”的房企，销售毛利率均不足20%。

销售净利率方面，纳入监测的房企中，70%的房企出现销售净利率下滑。销售净利率下滑最多的为泰禾，下滑72%；其次是华夏幸福，下滑61%；第三为蓝光发展，下滑51%。下滑幅度最高的10家房企也包括金茂、旭辉、华润置地等千亿规模房企。

根据中指院发布的《2021中国房地产百强企业研究报告》，2020年百强房企净利润率均值11.2%。以此为标准分析纳入HFI-60监测的60家上市房企的中期销售净利率发现，60%房企低于此均值，50%房企销售净利率不超过10%。

据南方日报记者观察，这些销售净利率不超过10%的房企中，千亿规模房企占比超七成，绿地控股、融信中国等千亿房企销售净利率甚至不足5%。泰禾集团、蓝光发展以及华夏幸福三家陷入债务危机的房企销售净利率为负。合生创展、嘉华国际销售净利率较高，超过30%。合景泰富、华润置地等9家房企销售净利率超过20%。

“行业毛利率跟净利率不可能回到过去的‘暴利时代’，行业要长期稳定的发展，就不能有暴利。”千亿房企旭辉控股集团董事局主席林中在上半年业绩报告会上如是说。“毛利率下降属于行业趋势，因为限价的大环境下，毛利回到合理区间。”龙湖集团首席财务官赵轶在线上记者会上也表达了相似观点。

事实上，对于毛利率持续下滑的态势，不少房企均预测短期仍将继续面临压力。保利地产在半年报中的观点是，未来随着高地价项目的陆续出现，毛利率仍将继续承压。中海地产方面也表示，房地产行业利润率将下降趋于社会平均利润率。

为何房地产行业毛利率和净利率等代表盈利能力的指标会出现下滑？背后原因包括拿地成本高、新房限价以及销售费用、管理费用和财务费用三项费用升高等多重因素的影响。

提到拿地成本，上半年印象最深刻的就是杭州老牌房企宋都股份算过账之后，宁愿直接放弃5000万保证金，也要选择退地的事件。宋都股份参与的这轮杭州集中供地，57宗地块全部成功出让，其中44宗地达到封顶价，总土地出让金高达1179亿元，排名全国第一。

中期业绩会上，众多房企心照不宣地开始强调“提升多元化拿地能力”，包括收并购、合作开发、商业勾地、城市更新转化等方式，希望借此优化拿地成本。值得一提的是，与第一次集中供地相比，北京、广州、深圳等地第二轮集中供地规则发生变化，多地对挂牌地价最高溢价率、限制企业房企申请竞拍次数等做了规定，有业内人士认为第二批集中供地或释放房地产利润空间。

说明：

数据来源：综合同花顺iFind、Wind、上市房企中报

计算公式：

A股剔除预售款后的资产负债率：（负债合计-预收款项-合同负债）/（资产总计-预收款项-合同负债）×100%

港股剔除预售款后的资产负债率：（负债合计-合同负债）/（资产合计-合同负债）×100%

A股净负债率：（带息债务-货币资金）/所有者权益合计×100%（注：带息负债=短期借款+长期借款+衍生金融负债）

港股净负债率：（带息负债-现金及现金等价物）/权益合计×100%

A股现金短债比：货币资金/（短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债）

港股现金短债比：现金及现金等价物/短期借款

备注：

1.新世界发展因财年标准差异，目前暂未发布2020/2021全年业绩，此次测算采用2020/2021中期业绩公告，实际为2020年下半年业绩。

2.本数据表仅为参考值，不代表监管部门意见。

南方日报记者 周中雨 见习记者 柴亚娟

统筹：冯善书

出品：南方产业智库

对标“三道红线”

22家“全绿”，6家“全红”

房企降档关键在

攻克“拦路虎”

时至今日，房企融资“三道红线”规定出台已经一年有余。

“三道红线”指剔除预收款项资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比大于1。一年来，各家上市房企均将“三道红线”实现“全绿”作为目标。随着中报季走向尾声，南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，通过各家房企发布的2021年中报以及同花顺iFind的数据信息，对纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测范畴的企业进行“三道红线”的测算（本次统计呈现的结果仅供参考，不代表监管部门意见）。

有龙头房企跻身“全绿”

测算结果显示，零踩线“全绿档”房企和踩一道红线的“黄档”房企各22家，踩两道红线的“橙档”房企有10家，三线全踩的“红档”房企有6家。

全部“绿档”的22家房企中，不乏中国海外发展、华润置地、保利地产、世茂集团、龙湖集团、越秀地产等规模房企。这些企业从去年年报时便已经保持“全绿”，今年得以继续。

值得一提的是，万科在经历长期“黄档”之后，此次成功降为“绿档”，其剔除预收款项资产负债率以69.7%惊险过关。南方产业智库测算显示，万科净负债率仅21.2%，现金短债比2.23，如按照扣除预售监管资金和受限资金进行计算，现金短债比仍有1.67。

在8月30日召开的中期业绩会上，万科董秘朱旭表示，上半年各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，有信心继续保持“绿档”。

而作为“卡位”成员，宝龙地产过关的惊险程度更胜一筹——其剔除预收款项资产负债率为69.98%，逼近70%的底线。

这一指标仍是踩线主因

与此前多轮统计类似，南方产业智库此次测算发现，剔除预收款项资产负债率仍是绝大多数房企的“踩线”主因，也是最难降档的指标。

踩一道红线的22家“黄档”房企中，有多达18家房企是因剔除预收款项资产负债率超标，包括碧桂园、金地集团、中国金茂、绿城中国、旭辉控股等规模房企。而包括首开股份、华发股份等在内的10家踩两道红线的“橙档”房企，剔除预收款项资产负债率也全部超标。

想要降低剔除预收款项资产负债率，需要综合平衡总资产、总负债及预售楼款间的关系。目前预收账款通常会在房企资产负债表中计为“合同负债”，因此想要提高该项指标，通常需要提升预收账款的占比，这对房企的开发、销售、回款、周转等方面都有很高要求。

也正因如此，面对剔除预收款项资产负债率超标，不少房企只能按照自有节奏进行把控。如碧桂园表示，将在2023年6月前如期达标；中国奥园联席总裁陈志斌也表示，有信心在2022年底实现全面“绿档”。

6家房企仍然“全红”

此前中国恒大曾宣布，随着有息负债的大幅下降，上半年末恒大已实现一条红线归“绿”。

当前恒大面对压力积极转型，数据显示，其有息负债已降至约5717.75亿元，拥有银行存款余额1616.27亿元，净资产合计4110.41亿元。由此可推算出净负债率为99.78%，刚好迈过关口。

处于“全红”状态的房企不乏富力地产、蓝光发展、华夏幸福、泰禾集团等企业。从去年末至今，这些企业“三线全踩”的局面并没有发生改变。

泰禾集团、华夏幸福与蓝光发展都遭遇了严重的流动性危机，进而对企业正常生产经营造成重大影响。从中报及各类公告来看，这三家企业都遭遇亏损，债务逾期也不断滚动。

蓝光发展与泰禾集团剔除预收款项资产负债率都超过80%，泰禾高达89%，华夏幸福也有78.3%。三家企业净负债率均在200%以上，泰禾甚至高达483.9%，现金短债比也都在0.25以下，华夏幸福与泰禾分别只有0.11和0.04。

和上述三家企业相比，富力仍然在盈利，但因为债务指标高企，因而也维持“红档”。在其业绩发布会上，富力管理层称，未来12个月将着重对现金流、持续减债等方面精细化管理，希望实现一年达标一条红线。

南方日报记者 葛政涵