豪宅

现状 量价齐涨创历史 均价近“4万”

在高价地的倒逼之下,北京房价也一路飙涨,无论单价还是总价纪录均被不断打破。

据亚豪机构统计数据显示,2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套最高成交价格为19.6万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。

不仅是成交量的上升，刘东介绍，中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，2015年里，总价在600万到1000万之间的中高端住宅价格再次刷出新高，平均成交价已经达到了39549元/平方米，几乎突破了4万元的关口。此外，千万级别和两千万级别的平均成交价也达到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市场在2015年里迎来了量价的大幅提升。

“从2015年北京纯商住宅成交特征中可以看出,中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2015年单价30000至60000元/平方米的中端产品成交占比高达26%,相比去年上升8个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交1985套,同比增长60%。

郭毅认为,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅部门面积的蚕食,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而地王扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势,而在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入10万元/平方米以上顶豪主导的局面。

“随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期。”中原地产首席分析师张大伟也说,从去年开始,北京商品房住宅市场已经进入高端化。

隐忧 今年豪宅销售压力将更大

虽然豪宅市场突飞猛进，并有不少人将2015年定义为豪宅元年，但需要提醒的是，在豪宅的刺激下，北京土地价格也是水涨船高。过高的地价并没有阻止房企孤注一掷拿地王，未来销售时很有可能遇到隐忧。

“当面粉比面包贵的时候，有些房企还自豪地说我是做蛋糕的，但面粉比蛋糕贵的时候，好多人问我怎么办。我想了很久终于找到了答案，做‘脑白金’。不能以正常的思维逻辑去卖产品。”中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东感叹道，以往的地王，从来没有顺风顺水过，多是一波三折，每当地王要死的时候，突然又来了“救世主”。拿了地王的开发商在赌博，赌其他开发商比自己笨，能力比自己低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示了对豪宅价格过高的担心。他指出，前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大。