房地产行业正面临严峻时刻，人口红利结束，住宅过剩成了行业基本面，之前十多年住宅为主体的规模化扩张已走到了尽头。与之前的房地产周期性调整不同的是，从2014年开始的调整是整个行业的结构性调整和趋势性调整。整个行业的8万家企业中的大部分都将在未来几年退出房地产行业，行业资源将向少数企业集中。

“三大调整背后是三大对策，周期性调整就是等待，结构调整就是转型，而趋势性调整就是企业变革。这就是房地产行业的新常态。”新鸥鹏集团董事副总裁、首席战略官李战洪表示。

房企转型六大模式

面对行业的结构性调整和趋势性调整的“新常态”，在2014年到2015年，房地产行业中的众多领军者早已开始了转型的各种突围。

在多元化转型方面，呈现出五大主流模式：

第一种是住宅产业专业化基础上实施包括产业地产、商业地产和城市配套等“八爪鱼战略”的万科模式；

第二种就是在商业地产专业化基础之上向文化、旅游、体育等行业多元化扩张的万达模式；

第三种是跳出房地产行业，凭借自身品牌优势向快速消费品、粮油、矿泉水、体育等行业扩张的恒大模式；

第四种是凭借政府关系优势与资本优势，向基建、金融等行业扩张，进行全球拓展的绿地模式；

第五种是凭借累积多年的主题公园和旅游产业运营优势，在旅游地产进行复制扩张的华侨城模式；

第六种则是以新鸥鹏集团为代表的“教育+”模式。

新鸥鹏模式崛起

近两年，专业的教育机构新鸥鹏集团在地产领域风生水起，其开发的3代“新鸥鹏教育城”，在房地产形势下行背景下逆势增长，销售持续不衰，且成为重庆房地产市场上的一匹迅速崛起的黑马，新鸥鹏教育城销售多次名列重庆楼市销冠。

以专业的教育为核心竞争力，通过“教育+”、“1+X”地产、产业的结合，形成在地产领域的独特竞争力，让新鸥鹏成了“教育地产”新模式的代表者，引发行业的聚焦。2015年一年，来自国内和国外房地产界、教育界的数百批次的参观考察让新鸥鹏模式成为行业的焦点。

李战洪认为，中国经济发展从常态、非常态之后，正在进入一种“新常态”，“新常态”需要中国教育的“新繁荣”。“新常态”下房地产业本身也面临着结构性和趋势性双重调整，靠单一住宅开发的企业可能会面临困境。企业转型与思维改变成为趋势。以发展教育产业为使命的新鸥鹏，“恰巧”暗合了此一轮经济发展趋势，极具前瞻性地构建了超越行业同质、同构的核心竞争力，并由此实现了跨越式发展。

那么，新鸥鹏模式到底是什么？新鸥鹏的“教育+”含义到底是什么？经过中国房地产报的调查，总结出新鸥鹏的“教育+”模式包含的7大关键词。且让我们来一一盘点。

新鸥鹏“教育+”：7大关键词

“教育+”：多产业关联发展

新鸥鹏的不同之处在于，新鸥鹏教育集团是中国最大的民营教育集团之一，新鸥鹏同步发展两个产业集群，一个是教育集团，一个是地产集团。

0-100岁教育规模

新鸥鹏成立20多年时间里，以教育为主业，打造了一个从幼儿园、小学、中学的基础教育，到大学教育再到职业教育、终身教育的完整的教育体系。拥有两所全日制大学，5所中学，1所小学，在校学生超过5万人。

新鸥鹏办教育始于2002年。这一年，新鸥鹏创办了第一所学校：巴川中学。经过十几年努力，这所中学连续15年夺得重庆中考冠军，树立起了中学基础教育的一个全国性品牌。

2005年，新鸥鹏企业创办了第一所大学，也是迄今为止世界上最大的房地产专业学历教育院校--重庆房地产职业学院。

2012年，新鸥鹏有了第二所高等院校：重庆工商大学融智学院，融智学院目前已是全国独立学院经济类本科前十强院校，也是重庆地区唯一进入全国前10名的独立学院。

新鸥鹏陆续创办巴川国际（连锁）幼儿园、巴川小班实验中学、巴川国际学校、巴川新高中等品牌学校，成为西部地区、乃至全国最具规模、最有影响力的教育企业。

值得一提的是，自2010年开始，新鸥鹏教育集团还在世界7个国家和城市设立了办事处，开展了全球性的教育合作交流。

2014年，新鸥鹏再次投资300亿元，在重庆巴南区启动建设2.7平方公里、最大的“中国云教育产业园”。

地产是载体教育是根本

“用一句话来说，新鸥鹏的教育比地产做得好。”李战洪在接受采访时多次强调新鸥鹏集团作为已经潜心办学十几年的专业教育集团的“内核”。他认为，“地产只是载体，发展教育才是新鸥鹏之本。”

“‘教育+地产’新鸥鹏是做得最好的，所以就选择了一条蓝海路线，而且是未来的趋势，文、教、卫是中国地产很少进入的，所以我们选择了教育这条路。”李战洪这样阐述新鸥鹏的战略转型选择。

“现在单一的住宅产品很难具备市场竞争力，现在土地的供应上也很少有单一的住宅产品供应，未来地产行业必须要跨行业扩张，谁在关联产业上扩张抓住先机，谁就会取得未来发展优势。而新鸥鹏在战略上已经做好准备，在房地产行业的下一个周期具备了先行的优势。在大部分企业还在思考如何转型，向哪个方向上转的时候，或者是在没有想好的时候就被动转型而陷入困境的时候，新鸥鹏早已迈开了脚步。”李战洪表示，新鸥鹏最大的竞争力就在于教育产业为基础、产业复合下的多业态拓展和跨行业扩张。

事实也是如此，中国房地产行业已告别短跑时代，进入到马拉松赛跑时代，此时，队员状态、可持续战斗能力、专业技能尤为重要，教育专业能力是新鸥鹏成为下一个地产十年长跑制胜的关键。

新鸥鹏教育城：产业模式3.0

房地产行业领军的企业都有自己的战略产品，在行业内堪称单项冠军。万科有产业化住宅，万达有万达广场，华夏幸福有产业园区，华侨城有主题公园。新鸥鹏的战略产品，就是依托于教育产业的教育产业园和教育综合体产品“新鸥鹏教育城”。

新鸥鹏的战略版图中，教育放在与地产开发同等重要位置--站在产业高度，深度整合两个产业的资源。在此基础上，新鸥鹏形成了3代“新鸥鹏教育城”产品，从1.0版本的“大社区+名校”的传统模式，到2.0版本的“大社区+名校+教育综合体”的模式，再到3.0版本“大社区+名校+教育综合体+教育产业”的产城融合模式。

“别人做商业综合体，我们做的是教育综合体，这是与他们最大的不同。他们主力店是百货和超市，我们的主力店是教育。”李战洪认为，新鸥鹏的地产模式的核心就是教育为主体的居住和产业综合体。

“新鸥鹏教育城”是一种标准化的教育大社区产品，是集聚教育住区、线上线下培训、云端教育、教育产业，以“大社区+名校+教育综合体+教育产业”的综合体产品。“新鸥鹏教育城”共有3个版本，可以根据区域、体量、产业等的不同需求，落地不同的版本。

“通过地产这一载体大力发展教育产业，已经构建了三个版本的新鸥鹏教育城。我们的产品已经从1.0时代到了3.0时代，给中国的教育社区提供了模式升级的典型案例。”李战洪告诉中国房地产报记者。

李战洪表示，新鸥鹏的教育综合体将像万达广场、红星美凯龙一样全国复制。

K12:幼儿园到高中一站式教育

新鸥鹏集团在教育方面的核心竞争力，实际上是其构建从幼儿园到大学的完整的教育体系。

所谓“K12+4”指的是15年的基础学历教育，即3年幼儿园+6年小学+3年初中+3年高中。“4”是指4年大学教育。此外还包括巴川小班实验中学、巴川国际学校等。

新鸥鹏集团经过十几年在教育领域的潜心发展，到目前为止，已经形成了包括学前教育、基础教育、高等教育在内的学历教育和非学历教育兼备的完整教育体系，拥有了5所中学、2所大学，1所小学，31所幼儿园，打造了0~100岁的全周期教育体系和教育闭环。

1+X：中国教育巴川系扩张

巴川中学，新鸥鹏创办的第一所学校，也是直辖市重庆连续15年的中考第一名。2015年，巴川中学获得中国工商总局“中国驰名商标”认证，成为首个获得驰名商标认定的教育机构。依托巴川中学，相继创办的巴川小班和巴川新高中，更以其创新有效的教育方法，用成绩征服学生和家长。构筑中国教育巴川系重要部分。

1+X，以1（巴川新高中+巴川小班）为模式，3年内多区域办学的一模多样创新发展，正是新鸥鹏教育集团定下的基础教育战略。

据悉，在拥有“重庆陆家嘴”之称的江北嘴金融区、中国最大云教育产业园等重点区域，新鸥鹏教育已布局优质基础教育资源。

智慧MALL：中国新型培训旗舰平台

而新鸥鹏的教育社区2.0版，则是“大社区+名校+教育综合体”。其代表作是位于重庆江北嘴CBD的“新鸥鹏教育城”。

“这座教育城不仅突破了学区房‘大社区+名校’的传统模式，更是开创了‘智慧Mall’这一独具特色的教育综合体。”李战洪介绍。

“新鸥鹏教育城”2.0版的特点是，布局在城市核心区的核心地段，人口密集，培训需求旺盛。重庆江北嘴CBD的“江北嘴教育城”就位于重庆最核心的CBD区域，两江新区金融核心区，其地位相当于上海的陆家嘴，这样的核心区位，就教育地产来说，是“郊区大盘”所无法比拟的。

新鸥鹏“江北嘴教育城”按照国际超一流学校标准来配置教育机构及其配套。不仅有学校，更有国际商学院、留学生馆、与世界级大学合办的实验室、培训大楼、智慧MALL、教育馆、文化交流中心等等。

去年底，台湾最大培训机构中国文化大学“推广教育部”与新鸥鹏签定合作协议，共同建设拥有学校实体、线上教育、教培孵化、商业配套联合发展的新鸥鹏智慧MALL。首个项目落子重庆。

云教育产业园抢点教育未来

“3.0版是大社区+名校+教育综合体+教育产业。”李战洪表示，这已经上升为“教育+产业”的高度。

这个“3.0版”的教育社区，其落地产品则是2015年面世的重庆巴南区“新鸥鹏教育城”。这一产品在2.0版教育城的基础上全面升级，在拥有大社区、名校、教育综合体的同时，还引入了教育产业，该项目将依托重庆高职城和中国云教育产业园，打造“中国一流、西部职教高地、全国最大的云计算产业园”。

重庆高职城总规划面积18平方公里，规划人口规模25万人，建成后可容纳20万中高职学生及在职职工培训，计划引进国内外重点职业技术院校26所，其中高职院校16所，中职学校10所。目前高职城已签约入驻院校11所，今年开学2所。

中国云教育产业园以教育云为特色，集云计算产业数据中心、产业孵化楼、配套商住项目及人才公寓于一体。

目前，与中国云教育产业园签约即将入驻的企业已有思科、中国联通、培生中国、全通教育等云端教育巨头。

到3.0产品，“新鸥鹏教育城”已是城市运营的概念，这样的教育地产模式已是其他开发商难以模仿的了。

331：新鸥鹏的市场选择

在“教育+”的核心战略之下，新鸥鹏确定了“331”的战略布局。第一个“3”是指新鸥鹏区域布局聚焦于3大直辖市，即上海、北京、重庆。第二个“3”指布局海外市场，包括欧洲、澳大利亚和北美；“1”则指新鸥鹏的核心产品“新鸥鹏教育城”。

新鸥鹏目前已经开始布局全国，已布局城市包括重庆、成都、济南、西安、北京、天津等中心城市，其中在重庆已布局大学城、沙坪坝、铜梁、潼南、巴南、江北嘴等六大区域。

在海外布局方面，2015年，新鸥鹏开展了全球化布局。目前，北美洲项目前期团队已经介入，欧洲、澳大利亚项目正在陆续推进中。

此外，资本市场与教育地产项目的联动属性也非常明显。目前，新鸥鹏正加大在资本市场上的运作能力，做好房地产金融，力争三年内上市。

“新鸥鹏四大板块之间互联互通，关联发展，构成我们的核心竞争力，这是最能抗风险的。”李战洪表示。