商业地产的供大于求和同质化，早已是业内共识。同策咨询研究部2014年针对35个大中城市的商业物业市场的调查报告显示，银川、呼和浩特、沈阳、成都等19个城市的商业地产供应过剩。

但不少发力商业地产的开发商，却将目光投向了三四线城市。

2015年12月18日，位于福建省莆田市的某个商业总体量超过40万平方米的大型综合体项目正式开业，数据显示，当天吸引了46.8万人流量，截至当天闭店，全天营业额突破3800万元。

该项目的开发商是即将要把总部搬到上海的福建房企正荣集团。这个名为莆田正荣财富中心的项目被正荣定义为商业战略起航的标杆项目，随后，正荣财富中心还将继续在福州的马保、马尾、南平等城市落地，而正荣长沙财富中心和西安的正荣彩虹谷也将在近期陆续开业。

上述布局区域均是二三线甚至是三四线城市。正荣集团董事、总裁黄仙枝表示，3年内将开业10个购物中心，未来5-10年可达30-50个购物中心。

正荣并非孤例。新城控股近年来加快了商业地产的扩张步伐，并明确对外表示，商业地产将重点布局三四线城市，每年新增商业项目至少10-15个，2017年累计开发40个商业项目，到2020年，商业综合体开业及在建项目达到80个以上。嘉凯城则更加下沉，选择在经济发达的小城镇发展商业，首家城市客厅位于浙江诸暨市的店口镇，其更是计划计划3年内投资600亿建设上百个类似的项目。

多位业内人士对经济观察报表示，当下三四线城市商业地产的机遇，在于传统商业的转型升级，部分城市急需更优质的体验式购物中心。

但不可否认的是，纵观整体，商业供应过剩压力犹存。世邦魏理仕的调查结果显示，2014年全球在建购物中心总面积为3900万平方米，其中，亚太区在建购物中心面积超过3200万平方米，并且超过60%的面积都在中国。在全球十大最活跃在建购物中心市场排名中，中国占据九席。

对正荣等房企而言，同样不缺前车之鉴。曾经大规模布局三四线城市的宝龙地产，自2013年底开始再次回归一线，2014年将一半的投资额放到了上海，但转型成效尚不明显。

房企重金布局三四线

“虽然我们是商业新兵，但对自己的要求很高。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉透露，正荣商业对标的是美国西蒙地产集团，希望学习西蒙在商业上的长期持有战略和精细化管理。西蒙是美国零售商业地产标杆。

目前正荣的综合体开发面积超过600万平方米，商业资产突破300亿元，覆盖了上海、福州、莆田、西安、南昌、长沙、宜春、南平等8个城市，包括13个商业项目。

2015年，正荣确立了全新的商业升级战略，莆田正荣中心便是首个标杆项目。张子玉介绍说，在进入莆田之前，正荣对当地市场进行了详细调研：莆田是著名的侨乡，经济发达，消费需求旺盛，但此前这里却没有一个真正意义上的大型体验式商业综合体项目，“很多在外打拼赚钱的莆田人回乡消费都没有合适的场所，只能将消费需求释放到福州、厦门等城市，我们要把这部分消费需求留在本地。”