据同花顺数据，从2008年开始，万科的净资产收益率（ROE）稳健提升，逐步超过20%，直到2012年、2013年达到阶段性高点21.45%和21.54%。然而，2014年，万科的盈利能力又开始回落，当年ROE为19.17%，意味着万科的赚钱能力出现了下降信号。

作为中国最大房企的万科，为什么常年ROE徘徊在20%？这与王石抗拒宝能系野蛮入股是否有相关性？《每日经济新闻》记者对此进行了研究和采访。

三因素导致ROE难升

根据杜邦公式，房企的净收益率是销售净利率、资产周转率和杠杆比率的连乘结果。

同花顺统计显示，从2010年开始，万科的销售净利率出现单边下降趋势，从2010年到2014年，销售净利率分别是17.43%、16.16%、15.19%、13.51%、13.18%。

此前，万科董事会秘书谭华杰指出，利润率降低的背后，是土地市场价格不断攀升，一线城市的土地在房价中的占比已经达到2/3。

由于万科所拿地块多来自招拍挂，很少是通过与政府协议获得，这使得万科在品牌支撑下的销售高溢价增长远不敌“面粉”价格的增长。目前，三线城市库存严重，一线城市出现抢地热潮，行业处于大整合时段，利润空间普遍缩小，万科的销售净率很难独善其身。

不过，中信证券报告称，考虑到万科去化项目价格因素的优化以及融资成本的持续下行，预测万科近年来利润率持续下行的趋势将在今年终止，恢复上行趋势。

另外，为了应对高地价，万科开始拓展二级土地市场，以及通过小股操盘获取收益，这使得万科利润结构中的投资收益比重持续上升。

近五年，万科的总资产周转率画出了一段先升后降的波浪线，2012年、2013年达到阶段性顶点，同期ROE也达到顶点。2014年处于波浪线右侧，总资产周转率下降至0.296次，同期ROE也出现下降。

相比毛坯房，装修交付不仅可以获取高溢价，还可以为后续入驻的物业公司解决住户装修时造成公共区域设施破坏或磨损的问题。由于万科致力于实施住宅产业化战略，加之即将上市的万科物业的重要功能是保障业主房产增值，所以装修交付的范围料将越来越广。不过，大规模推广装修房，也意味着更复杂的工序流程，对万科的管理能力提出了更高要求。

新城控股高级副总裁欧阳捷对《每日经济新闻》记者表示，虽然万科是高周转的代表，但现在有些企业比万科还快。

近两年，万科处于转型之中，郁亮曾表示，希望存储大量现金过冬，摸清方向再全力投入。这也使得2014年底，万科手握627亿元巨额现金，净负债率下降至5.4%，杠杆运用不足。面对如此低的净资产负债率，瑞银证券的评价是：令人惊讶。