地价倒逼作用

商住楼由于不通燃气，商业水电费较高等缘故，其实际居住舒适度要低于住宅。而地价的倒逼效应给予了商住楼更大的价格上涨空间。

中原地产研究部统计数据显示：截至12月20日，一线城市推出土地600宗，合计土地规划建筑面积为6211.7万平米，从土地供应量看，是最近6年来的最低点，推出的土地均价（非楼面）则明显上涨，达到了1.49万，同比上涨28%。

中原地产首席分析师张大伟表示，房企拼抢一线城市土地，催生地王频出。预计今年最后一个月，一线城市土地竞争将依然白热化。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去被认为是非豪宅区的区域将会供应大量豪宅项目，对市场定价有明显影响。

商住楼的客群增加以及地价倒逼效应使得其价格涨幅也在加快。郭毅表示，今年北京商住楼成交单价超过2.9万，基本是2009年的7.8倍。普通住宅加别墅总体平均单价也是2.9万，相比2009年的房价水平是1.1倍。换言之七年以来，住宅和商住产品涨幅基本一致。在过去，商住楼涨价慢，现在此类需求和客群面都在增加。加之地价倒逼，商住楼价格也在不断上涨。

21世纪经济报道记者走访发现，位于通州接近六环的富力十号商住项目平均售价已经高达4万元/平方米。该项目销售称，高楼层产品最高售价能到5.5万元/平方米。该售价已经高于周边在售的普通住宅项目，打破了人们关于传统的商住项目售价低于住宅项目售价的传统观念。

张大伟表示，今年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史记录。即使从整体商品房住宅签约看，单套平均也已经达到了370万。从不同的成交结构看，2015年已经出现，“刚需归自住，顶豪遍地跑，中端受挤压现象，成交结构中表现较好的主要在中低端商品房住宅房源。”

优客工场创始人毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，在他的畅想中，未来的住宅产品户型也许会发生变化。比如，对于上班族而言，客厅使用率较低。未来的住宅可能只需要一个睡觉的地方就可以。

也就是说，受地价影响，压缩产品空间可能是开发商未来的关注点之一。比如，首开保利熙悦诚郡近期提出了“35岁人生第一套豪宅”的概念。推出84平方米两居室、104-128平方米三居室、144-156平方米四居室的全龄段户型。

（来源：21世纪经济报道）