相比北京,虽然上海今年土地市场相对理性,但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据,截至12月15日,今年上海经营性住宅用地总成交46幅,总成交金额944亿元,其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年,故从成交数量、成交金额来看,今年都未曾超越去年,但从溢价率水平来看,今年溢价率超过100%的土地有8幅,占全年出让总数的17%,超过去年的12%。

上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中:现场12家房企竞标,经过数轮争夺,最终由　信达地产　以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积,这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米,刷新了上海住宅楼板价的纪录。

隐忧

房企蜂拥一线城市“抢地”,土地狂欢背后的风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天,拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后,是残酷的行业现实

“拍地前痛苦三天,拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后,是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢,背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下,房企纷纷涌至一线城市抢夺土地,风险或许由此聚集。

在京沪两地一些“地王”迭出的区域中,不乏市场争议者,争议最大的非丰台区莫属。在北京今年的土地出让中,作为城六区一员的丰台可谓“出尽风头”。由于丰台区域是目前北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域,在土地资源较少且以郊区供地为主的格局下,显得尤为稀缺。正是由于这种稀缺性,导致2015年北京成交的9幅楼板价超5万元/平方米的高价地块,丰台区独占4幅,最低楼板价超出4万元/平方米,最高则达到7.5万元/平方米,“面粉贵过面包”已是常态。

11月2日成交的丰台南苑乡地块是这些高价地块中颇具争议的。该地块挂牌出让起始价55.6亿元,最终为华润招商华侨城联合体所得,代价是83.4亿元、再配建5.7万平方米公租房。经业内人士测算,除去配建的公租房后,剩余13.9万平方米纯商住宅的楼面价高达5.6万元/平方米,比此前一周成交的南苑A地块楼面价高出了6000元/平方米。如此高的楼面地价,意味着未来该项目售价必须超过10万元/平方米才有一定盈利空间,而目前该地块周边的在售商品住宅项目“天恒　金融街　公园懿府”成交均价仅在4万元/平方米。

“丰台区作为市场热点区域,房企竞争较为激烈,短期内同区域拿地成本区别较大,抑制了项目发展灵活度。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示,在国企集中推动下,区域价值会有整体提升,丰台区来年豪宅地位已然落定。但是,在2016年高端住宅供应集中的情况下,用远高于周边项目的成本参与同区竞争,必定会成为该项目竞争的短板,不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块,其竞争压力巨大。

类似现象在北京今年尤为普遍。11月13日,限购政策最严格的通州台湖惊现“地王”——楼板价高达3.8万元/平方米,预示着其未来售价要高达每平方米8万元左右,而周边目前最好的洋房产品售价仅有每平方米4万元左右;紧接着,11月16日,顺义仁和镇两地块被　北京城建　斥资49.89亿元拿下,溢价率50%,再创区域楼面地价新高。据测算,顺义两宗土地的楼面价分别为3.3万元/平方米和3.4万元/平方米,较周边小区二手房成交价格2万-2.2万元/平方米左右高出50%以上。

在相对理性的上海土地市场,“地王”的诞生亦伴随着质疑之声。以新江湾城宅地为例,不少业内人士认为,新江湾城板块原本定位高端社区,周边项目以大面积户型为主,而信达此番高价拍得的新江湾城宅地要求配建保障房面积占20%以上、中小套型住宅面积不得低于60%,这些限制与板块定位根本不符。另据记者了解,以“上海最后一片湿地”作为卖点的新江湾城,事实上多年来一直有业主为环境污染而投诉奔波,导致区域内楼盘的入住率不高,缺乏人气。

据上海易居房地产研究院院长杨红旭测算,新江湾城“地王”要想不亏钱,未来项目精装修公寓单价必须超过8万元/平方米,叠加产品则必须在10万元/平方米以上。按照房地产周期规律、豪宅价格走势和新江湾城本身的规划缺陷,未来两年新江湾城的公寓豪宅均价几乎不可能上涨五成。