败绩

拿下“地王”容易,但要让‘地王’赚钱就没那么容易了。2009年以来,京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未解套

精明的开发商一拨赶一拨地抢夺“地王”,以时间换空间,是其底气所在。回顾十年房地产发展历程,多少当年骇人听闻、业界咋舌的高价地块,尽管期间都差点“拖垮”开发商的资金链,但风险最后几乎都消弭于不断攀升的房价中,而且赚了个盆满钵满。以北京过去几年“地王”项目的入市情况为例,其中不乏楼面价超过4万元/平方米的,其最终售价都达到10万元/平方米以上。

然而,时间这个“解药”,真的可以解救所有的高价地块吗?

从克而瑞房地产研究中心监测的数据来看,2009年至今上海仍有至少10个“地王”项目尚未解套。细究这些“地王”,目前境况大致分几类:或是项目已售罄,但其销售均价不足拿地楼板价的2倍,算上建安成本、各类税费、资金成本等,利润空间所剩无几,如远洋香奈、中海紫御豪庭;或是项目已开发在售,但去化率不高,且售价不足拿地楼板价的2倍,如中建大公馆、华侨城苏河湾等;或是拿地多年至今仍未开发,资金被占用,如2011年景瑞地产摘得的浦东单价“地王”项目至今尚未动工,2013年天宝远东拿下的当年住宅单价“地王”项目至今仍未上市。

在北京,记者调查梳理了其2009年至今的“地王”项目,楼板价在项目均价中占比超过50%的未解套“地王”项目至少有十个之多。如保利地产2009年12月17日夺得的朝阳地块,当时溢价率高达314%,楼板价为23506元/平方米,如今以“保利东郡”入市的该项目成交均价为43031元/平方米,时隔6年之后土地价格仍占到售价的55%左右,若加上建安等各种成本,目前该项目难言赚钱。又如恒大地产2014年4月24日以41.6亿元拍得的大兴黄村地块,溢价率高达180%,楼板价为23793元/平方米,而目前该地块以“恒大未来城”项目入市,平均成交价仅19420元/平方米,纯属“赔本的买卖”。

另一个极端案例是　泰禾集团　的北京丰台西局村旧改项目。2014年2月20日,泰禾以49.58亿元加配建5万平方米限价商品房的代价竞得该项目,楼面价高达6.8万元/平方米,引来业内一片惊呼。如今,仅仅一墙之隔,龙湖比泰禾早一周拿地的西局项目“西宸原著”今年4月已经入市,甚至二期“西宸玉府”已推售产品都卖得差不多了,而泰禾西局项目至今迟迟未动。据业内人士透露,该项目是卡在了拆迁补偿上。

“拿下‘地王’容易,只要有钱就可以。但是,要让‘地王’赚钱,就没那么容易了,规划是否顺利通过,操盘水平够不够高,成本控制是否精确,市场环境是否稳定等等,各种内外因素只要有一个没把控好,就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地产首席分析师张大伟表示,“地王”风光背后的风险尤大,今年的“地王”除了祈祷入市时房价比拿地时上涨50%以上之外,还要防止种种“意外”。

“有些中小房企,别看以前卖得都挺快,活得不错,但假如一块‘地王’砸在手里,5年的积累就没了;要是拿错了两块‘地王’,说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛,就是因为拿错了几幅‘地王’,以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。”一位业内人士如此感叹。