补位租赁市场

值得一提的是，除了农民工市民化新增的住房需求，另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。

公告特别强调，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。公告也称将建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

实际上，早在2015年1月6日，住建部即出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房，核心思路是通过推动租房减轻库存压力。

万科总裁郁亮告诉21世纪经济报道记者，搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向，也属于房地产供给侧改革的重要内容，有利于降低企业运营成本。

不过，通过租赁市场去库存亦被业内人士质疑，易居中国执行总裁丁祖昱称，当前中国房地产的盈利模式还是简单的 “开发-销售”模式。以住宅产品为例，每年租赁回报达到2%都很勉强。要求开发商不销售，而去慢慢收租金以求长期回报，不符合企业逐利的基本需求。

“房地产信托证券化比较适合于经营性项目，是发达国家经营性项目很普遍的一种运作方式，也是以持有运营为主房企重要的变现渠道，但是中国住宅租金普遍不到2%的投资回报率很难证券化。”丁祖昱如是表述。

另外，丁祖昱介绍，中国的楼市存在明显的供需错位现状，当前租赁市场活跃的城市，是人口导入特征显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口导出的一些二线及大多数三四线城市。

陈民也表示，一直以来，政府为了维持土地财政，而疏忽了对租房市场的培育，高地价和税费是租赁市场收益率低、短期难培育的主因。结合配套制度改革方向，陈民认为，集体建设用地、宅基地、小产权房等可以试点转为共有产权的租赁市场。

郁亮也向21世纪经济报道记者建议，除了培育和发展存量商品房部分的租赁市场，也可以考虑在土地供应上就限定租赁产品。

（来源：21世纪经济报道）