巨大库存让市场供需失衡

“开发商想把房子变成钱，而不是把钱变成房子。”长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海认为，楼市存量依然巨大，长沙房地产开发商多忙于去化跑量、回笼资金，投资意愿和新开工意愿并不强烈。

长沙市房地产开发预警预报信息系统数据显示，截至2015年4月，长沙市本年的房屋施工面积达到了8992.47万平方米，长沙楼市去化周期预计至少还需要19.4个月。

最近，湖南中原研究中心发布的《2015年1—11月长沙楼市总结研究报告》指出，经过半年多消化，长沙市场存量得到较大化解——截至2015年11月底，新建商品住宅存量1270万平米，去化周期缩短为10个月。

“目前相应机构的数据是指长沙已办了预售证的存量。就像是摆在货架上没有卖出的货，还没算库房里的。”欧阳学海表示，目前长沙市项目建到10层办理完预售许可证才纳入存量统计，“但已经建到了10层以上、尚未办理预售许可证的，也应该算存量”。

巨大的库存已经让长沙楼市供需失衡，而一种颇有本地色彩的“公务员小区”更让当地商品房销售备受煎熬。

一位长沙房地产人士透露，以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在满足了一部分群体的利益的同时，也使得相当一部分购房者的有效需求被非正常分流，影响到市场购买的积极性。在长沙，省政府、市政府、区政府都进行过大搬迁。为解决公务员的上班距离问题，从2000年开始，省、市、区各级党政部门“公务员小区”不断出现。这些小区表面上是市场开发，但实际上是假借市场化的模式，指定开发商，指定价格。

以“公务员小区”为代表的定向商品房开发，在当地已是大行其道。一些国有企事业单位也借搬迁之机，联手开发商拿地定向开发商品住宅，有的甚至是由本单位直接注册房地产开发公司，寻求各种渠道，以量身定做的方式摘牌土地。

一位在事业单位上班的长沙本地人告诉记者，自己在单位附近有一套“分配”的房子，另外在外来房企开发的某楼盘处还有一套住宅。此前有媒体报道称，有的项目仅凭一张设计图纸，就以低于周边市场价一两千元以上的单价，面向本系统或单位职工集资，缓解开发商融资难题。由于有价格上的明显优势，不少有房的公务员或单位职工甚至以10万至20万元的价格将指标倒卖。

“本来这一部分有购买力的群体，可以到市场上购买商品房，拉动住房消费。”在长沙进行房地产开发的申先生曾向媒体大倒苦水，而现在来看，“外来开发商在长沙市场真是苦不堪言。”

位于长沙的华远·华中心一期A、B两座超高层建筑，上部为高端住宅，下部是商业裙楼。

（来源：长江商报）