未来：谁的囚徒困境？

今年11月25日，信达抢了新江湾城D7地块，这是新江湾城十年里成交总价和楼板价最高的地块，分别为72.99亿元和4.92万元/平方米。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示了担忧，在他看来，这一价格基本已经达到周边项目的在售均价，堪称昂贵，未来可能要卖到8万元/平方米以上才能够保本，为此开发难度和销售压力加大。

而在杨红旭看来，扣除需要配建的保障房与其建安成本，上述D7地块的商品住宅楼板价超过6.3万元/平方米。这一楼板价，堪称上海最贵的单价地王。如果要做到不亏钱，未来该项目精装修公寓单价，必须超过8万元/平方米，叠加产品必须超10万元/平方米。

目前，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园、建发江湾萃、仁恒怡庭、中建大公馆等一批高端豪宅项目。除了庞大的供应量之外，售出项目基本为200平方米左右的大户型，仅有绿地海珀璞晖以小户型为主。中国指数研究院报告认为，板块内库存基数仍较大，大平层叠加联排聚集将导致单一市场竞争的白热化。

而本次出让的D7地块，此前曾被撤回并更改出让规划，改成搭建保障房及小户型。

“住宅产品豪宅化价格，”是同策咨询部张宏伟的看法，在他看来，新规划中的600多套中小套型配建，刚好与区域内200平方米左右的大面积段产品形成差异化竞争，不愁出路，房企势必积极拿地，预计两年后上市均价至少8万/平方米以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万元的均价继续上涨。

而杨红旭则认为，按照房地产周期规律、豪宅价格变化规律和新江湾城本身的缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价，几乎不可能上涨五成。但他担忧的是，实际控制人为财政部的央企信达地产，在入驻后不会在此地块上“伤筋动骨”。未来，或者会出现罕见的地王潮，而玩家将集中于央企与国企中。

这样的担忧并非没有道理，事实上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。未来，新江湾城会是谁的天下，没人能给出答案。

（来源：时代周报）