僵持：危机滋生

一语成谶。2010年，在中央“四万亿”投资的提振下，国内房地产进入增长行情。当各地地王一个接一个诞生时，新江湾城却只有两块地黯然成交。

时代周报记者梳理发现，2010年，新江湾城内只在上半年成交两块地，买家分别为中石化和上海城投，总价分别为0.13亿元和11.08亿元。2011年，该区域内无地块推出和成交。直到2012年，新加坡庆隆集团旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫万科和上海城投拿下当年该区域内推出的唯一地块，总价6.1亿元，楼板价8453.33元/平方米。

彼时，关于新江湾城“无地可推”的担忧甚嚣尘上。事实并非如此，央视财经评论员薛建雄对时代周报记者分析指出，按照推出的土地出让面积估算，新江湾城还有近9000亩土地推出，占总体出让量的2/3。

在2013年和2014年，新江湾城同样没有地块成交。在薛建雄看来，前期过高的土地成本，压缩了大多数开发商的经营空间。这一因素对整个新江湾城区域的伤害正在逐步显现。

自2010年开始的调控政策，让新江湾城和上海其他区域楼市一样开始进入高位震荡期。

新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭为例，上海易居房地产研究院出具的数据显示，2010年，该项目当年开盘均价约为6.29万元/平方米，历史最高价在2011年，为6.61万元/平方米。不过，在2012年-2015年间，该楼盘房价开始回落，分别约为5.64万元/平方米、6.32万元/平方米、5.6万元/平方米和5万元/平方米。相比当年开盘均价，该楼盘最新价格已出现了近20%的降价。

按照上海链家研究部提供的数据，新江湾城目前商品住宅的成交均价为4.6万元/平方米，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

质疑声音认为，新江湾城板块的房价已经提前被透支。原本这里是希望借助产城融合，通过吸引高新技术产业，带动商业的配套，同时规划大量低密度住宅来承载产业人口。只是，这些目前仅存在于美好的愿景中。

按照全国第六次人口普查数据，新江湾城街道人口数为2.7万人，与此前规划控制在8.5万人差距甚远。按照9000多万平方米的土地计算，目前平均每个人占有近400平方米的面积，区域内人口导入不足可见一斑。

前期高价夺地的开发商，在过去几年里正急于从当中拔出脚来。时代周报记者梳理发现，新江湾城区域内不少土地，在过去几年里逐渐成为上海二级土地中介市场的主角。2009年，绿城危机时将新江湾城D1地块折价卖给了九龙仓，成为现在的九龙仓玺园；铁狮门地王在随后7年时间里，卖地套现不断上演，其中尚浦领世商办部分仍然有很大面积尚未开建。

“新江湾城的土地无论是以前、现在还是今后，倒手频繁是难以避免的。”上海当地分析人士李明对时代周报记者表示。