楼市去库存的目标原则与路径 主攻三大重点目标

来源:地产中国网 2015-12-11 08:56:00

●保证住房市场稳健调整与发展,支撑宏观经济持续健康发展,完成全面实现小康和跨越“中等收入陷阱”的目标,必需审时度势,提前出手。

●基于住房市场目前紧迫的形势、未来的远景,去库存、稳投资和防风险是促进中国住房长期可持续地稳健发展最主要的目标和任务。

●鉴于政策工具和制度安排的特点以及传导作用机制复杂,要保证政策效果最优化和最大化,应注意坚持综合用力、精准发力、利用时滞、差别施策四项原则。

●主攻去库存、稳投资、防风险三大目标,要从需求与供给两端出发,实施“一二三式布阵”,六路出击,重点突破,协同推进。

2015年的住房市场形势超出预期。商品住房销售与价格同比增长经历V型变化,过剩库存达21亿平方米,1-10月份房地产投资增速降至20%,对经济增长贡献几乎为零;2016年的住房市场形势比较严峻。销售呈现乏力,去存压力加大,房价有升后下降的风险,空间分化趋势严重。应对挑战,保证住房市场稳健调整与发展,支撑宏观经济持续健康发展,完成全面实现小康和跨越“中等收入陷阱”的目标,必需审时度势,提前出手,在保持宏观政策连续性的基础上,及早统筹布局和实施重大战略措施。2016年及稍后住房政策必需主攻“去库存,稳投资,防风险”三大重要目标,坚持“综合用力,精准发力,利用时滞,差别施策”四项政策原则。实施“一二三式布阵”,六路出击,重点突破,协同推进。

主攻三大重点目标

促进中国住房长期可持续地稳健发展,有许多目标和任务,但是基于住房市场目前紧迫的形势、未来的远景,以及整体经济的形势和任务,当务之急,最主要的目标和任务就是:去库存、稳投资和防风险。

去库存:争取未来3-5年回到合理区间

自2009年以来,房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升,导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。其中,待售现房库存4.2585亿(去化期23个月),待售期房库存35.7亿(去化期4.5年)。商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中,现房过剩1亿,期房过剩19.923亿。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此,去库存是当前首要住房政策目标。

稳投资:尽快恢复到新常态水平

2014、2015年房地产投资增幅呈持续俯冲式下降,严重拖累了宏观经济的增长。2015年1-10月房地产开发投资增长降至2%,对经济增长的贡献为零。但是,一方面,中国住房市场确实蕴藏新需求,未来房地产投资仍有潜力;另一方面,未来5年要保持6.5%以上的增长,在新产业、新动能还处在成长期之时,未来5年房地产投资增长等应恢复和保持10%左右的新常态。假定销售与住房投资增长相等且同步,如果以2016年10亿平方米为基数,每年按10%的速度增长,未来新增住房需为67.2亿平方米。

防风险:持续保持在合理和可控的区间

鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值,既有的刚需和改善性需求将得到短期性释放,2016年房价面临先升后降的波动风险;与此同时,市场调整已持续两年,库存压力与资金紧张,使开发企业面临债务和交房违约的双重风险。防止价格波动和违约产生区域性与局部性风险是重要政策目标。

坚持四项政策原则

实现上述三大目标,需要多个相关政策措施支持,鉴于政策工具和制度安排的特点,以及传导作用机制复杂,要保证政策效果最优化和最大化,应注意坚持以下四项原则:

综合用力:供求端措施合力推进、长短期政策搭配运用、行政手段与制度构建有机结合

在中国经济供给侧矛盾凸显、住房市场深度调整的背景下,单纯依靠短期宏观政策,难以刺激需求、加快去化(库存)和稳定投资,更难以解决综合目标。因此,2016年及未来5年住房市场调控需要坚持综合着力的系统性调控方式。需求端开辟新需求,调整和释放原需求措施;供给端减少开工,加快施工和减少烂尾的措施要同时推进。为此,除了采取持续和适度宽松的财政货币政策外,要进一步调整重要行政措施的限制,比如普通商品房标准调整和高端住房消费限制取消,加快推进购房落户、购房利息抵扣个税制度、普惠金融(包括公积金)制度、住房制度的改革和实施,支持地级及以下城市基础设施投资规划和政策等。通过发挥“组合拳”式调控的整体作用,合力促进中国住房市场的稳健调整与发展。

精准发力:注意不同政策对住房价格及投资的不同影响,采取组合政策促进促销售、稳投资与稳房价目标的兼容

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