金融、财税政策调整对住房销售、价格及投资等住房市场核心变量都存在重要影响，但相同的政策工具对房价和房地产投资具有强弱有别的不对称性冲击。其中，存款准备金调整对房价影响十分明显，对房地产投资影响弱些，房贷利率调整对房价影响明显，对房地产投资影响较弱。交易税对房价影响明显，但对投资的影响具有不确定性。为避免“按下葫芦起了瓢”或者“未达目标一，又失目标二”的情况发生，未来住房市场调控过程需要坚持精准发力原则。第一，更多和更重地使用对房地产销售和房地产投资正向作用大的政策工具，更少和更轻使用对房价正向作用大的政策工具。第二，根据对未来市场形势及关键变量的未来变化预测，注意政策工具的搭配使用。第三，注意政策工具使用的力度，频繁使用和轻度使用，做到细水长流，从而减少市场的较大波动。

利用时滞：正视宏观政策的时滞效应及变化强度差异，为政策工具在最佳滞后效应时点上发挥作用创造条件

降息、降准、减税等不同政策对住房市场具有滞后性作用过程。其中，存款准备金率调整对房价的影响存在弱-强-弱的倒“U”型变化，第5个月左右影响最大；房地产投资对房价的影响也存在弱-强-弱的倒“U”型变化，第3个月前后影响最大；房贷利率对房价变动的影响速度快，第2个月左右影响最大；住房交易税变动对房价的影响，在未来大约6-8个月内才发挥最佳的政策效应。

基于政策具有滞后效应，应树立当前出台的政策是调控未来若干月后的市场而不是调控当前市场的理念。通过提前预判和预警未来数月内市场形势和关键变量的表现，提前适时适度调整和改变政策，避免过去出现问题时才采取政策，没有发挥作用时再大幅加大力度，从而导致对策赶不上变化，造成市场大幅上下波动。第一，基于对未来的预测，目前有必要再实施降准、降息的政策，并在2016年初推出继续降低住房交易税等政策。第二，由于货币与财政政策作用有限，需要增添重要制度改革和创新等措施，这些制度也有时滞效应，要注意出台时机和节奏，防止政策叠加，引起市场波动。第三，通过多项政策和制度措施时间维度上的有序搭配，为政策工具在最佳滞后效应时点上发挥作用创造条件。

差别施策：针对不同类型的城市采取差异化调控措施

对于大国特征明显的中国而言，由于不同城市对政策工具响应程度存在空间差异，因此，当前及未来五年对住房市场的调控中，在金融、财税、土地及行政措施等方面需要对不同的城市分类指导和差别对待。在金融政策方面，实行差别化的抵押贷款首付比例，一、二线城市高于三、四线城市；实行差别化的公积金贷款利率，一、二线城市高于三、四线城市。同时加快扩展三、四线城市公积金覆盖面。在财税方面，实行差别化的税收政策，让三、四线及以下城市买卖住房的营业税、契税和所得税的优惠和抵扣高于一、二线城市。在财政政策方面，进一步提高对三、四线及以下城市的转移支付比重。在土地政策方面，按照土地与人口挂钩的要求，合理调整不同城市供地数量、类型、节奏，增加一线城市和部分二线城市等热点地区新增建设用地的供应指标。在行政措施方面，继续实施一线城市的限购措施，取消一、二线城市大户型及高端住房建设、开发和消费的限制。在制度改革方面，三、四线及以下城市加快制定户籍管理等制度，加大提升公共服务质量和均等化水平的力度。

采取六项路径措施

主攻三大目标，宜坚持上述四原则，要从需求与供给两端出发，实施“一二三式布阵”，六路出击，重点突破，协同推进。新需求：农民工购房是前锋、主攻；原需求，改善性需求是主力、中锋；保障性需求是重要偏锋；加快施工、减少开工和减少烂尾是三大后卫。

开辟新需求，支持农民工购房

将“支持农民工购房，开辟新需求”作为六项措施的急前锋和主攻，立即采取果断措施予以重点突破。因为单依靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，同时保持投资持续增长，所以，必需迅速打开需求的新空间。而农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。

按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。目前库存积压主要集中在地级及以下城市。但根据国家统计局对农民工调查报告的数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。另从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。但是要使农民工真正有意愿又有能力购房还需采取切实的以下五策：

第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，给购房家庭落户并享受优质教育等公共服务。全面推进并完善居住证制度，凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女有平等的优质教育权利，是农民工购房最大的动力源。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会。将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和扶持。

第二，探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面，开发商资金紧张，亟待去库存；另一方面，部分农民工购买资金有缺口，要解决扭结，实现多赢。可探索实行住房产权开发商部分持有和部分出售的制度办法。开发商与购房者共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3不同的比例持有，开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以合理的价格全部出售给购房家庭。