商业库存仍难消化

值得注意的是，消化库存仍是难题，尤其商业项目的去化问题难以解决。

据中原监测的24个重点城市库存数据来看，多数城市的库存面积微降，部分城市的消化周期已经小有回落，这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头。按当前市场趋势，重点城市销售市场的活跃仍可维持。

但张大伟表示，从全国房地产市场看，一、二线城市市场升温，库存降低，但很多三、四线城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险，尤其商业地产库存压力依然非常大。

事实上，2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据国家统计局公布数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。

与2011年相比，库存剧增，销售面积增幅却被远远被甩在库存增幅后面。而截至11月底，我国商品房待售面积已升至约达6 .9亿平方米，再创历史新高。

任志强最近表示，中国现存6.8亿平方米库存，其中住宅面积约4.3亿平方米，商业和写字楼面积约2.5亿平方米。“我们一年销售住宅面积约为10亿平方米，与库存之比为1：0.4，但是商业和写字楼一年只销售2亿平方米，与库存之比为1:1.2。可见，至少从现在来看，商业和写字楼的部分是存在一些问题的”。

值得注意的是，2011年限购等过度紧缩政策出台后，房地产市场出现了两种转变：2010年下半年至2011年，很多大中型开发商逃离被限购的一、二线城市，向三、四线城市进军，导致这些城市供应量剧增；紧缩性政策连续出台后，2011年下半年，全国楼市趋于降温，其后三、四线城市吸纳外来人口能力较弱，市场饱和，而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。

尤其一些三、四线城市的商业和写字楼项目，消化速度非常缓慢。有消息人士曾向《证券日报》记者透露，某项目原本规划为商业项目，开发商已经按此规划建设，但非常难卖，相关部门甚至欲主动调整项目规划变为住宅，以提高去库存速度。

或许，正如任志强直言，“是不是取消了限制措施就能解决库存问题，目前来看，不能完全解决”。

（来源：证券日报）