地王“堰塞湖”：国字号抢占一线

“地王”走钢丝

一边厢，一二线城市“地王”频现，另一边厢，地方政府的土地使用权出让收入却进一步下滑。2015年前三季度，这一数据下降了34.7%，而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。从10月下旬开始，土地市场不断涌现地王，其中80%被“国字号”背景垄断，他们的融资成本优势也在无形中推高了地价。

虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆，但对于大多数三四线城市而言，他们正在经历土地市场的寒冬，对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现。

导读

二三线城市楼市风险增加，楼市分化严重，一线城市的保值增值属性越趋明显，吸引房企回归一线城市抢地，未来商品房项目或愈加高端化。现在房地产公司债最低已接近国债，利率再降的话，到1%甚至以下都有可能，这样综合来算，有望覆盖高价拿地的成本。

2015年，土地市场出现了一种奇怪的“集体性狂热”：开发商争相组团，去抢包括北京丰台在内的高价地，楼面地价动辄五六万，直至7.5万。

这样的状态让身处其中的业内人士也连呼看不懂。如果说一两幅地王还可能是冲动或意气所致，那么当众多的房企都这么做的时候，这背后隐含的，是怎样的逻辑？

广州一位大型央企内部人士一语道破：这些拿地的开发商是在赌，赌三五年后的房价还能上涨甚至翻倍；赌廉价资金还远未终结，直至零利率。只要能拿到足够便宜的钱，就可以抵消高价拿地的成本。

开发商也有说不出的苦衷：当前的房地产市场，城市分化已经非常严重，三四线城市卖不动了甚至亏损，二线城市量多价滞，只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱，怎能不来抢地？

只是，当北京出现50个单价10万以上的“豪宅”的时候，他们能找到足够多的有支付能力的客户吗？这些被集体拔高的项目，是否会成为一个个危险的堰塞湖？

别无选择：回到一线拿地

10月下旬，北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮，拍出了多个地王。而在这一轮土地市场的热潮中，京城是毫无疑问的“王者”。

10月20日，葛洲坝集团以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地。据多家机构推算，这幅地的楼面价突破7.5万/平方米，是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录。

10月30日，中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价，以总价85.95亿元夺得丰台区南苑A地块。根据中原地产的测算，该地块商品住宅部分的楼面单价将达到5万元/平方米。

11月2日，华润招商华侨城联合体以83.4亿元的总价，配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团。据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块楼面价高达5.6万/平方米。

这意味着，仅隔三日，相邻位置的地块楼面价飙升了将近6000元/平方米。

值得关注的是，上述买地的主体都是国资或央企。在竞争激烈的土地市场上，靠单打独斗的民企的生存空间已经渐渐被压缩，万科、龙湖、绿城等纷纷组团参战，国企和央企甚至险资成为一线城市地价升高的主力。今年摘得北京地王的企业，80%以上都有国资或央企背景。

开发商为何要争相抢地王？张大伟分析称，二三线城市楼市风险增加，楼市分化严重，一线城市的保值增值属性越趋明显，吸引房企回归一线城市抢地，未来商品房项目或愈加高端化。在三四线城市普遍萎靡的情况下，开发商们正在面临一个战略上正确、战术上没有选择的市场：回到一线城市买地。