接下来的11月，一线城市土地市场将出现爆发景象，北上广深待售土地达到67宗，起价高达765.6亿，创历史最高纪录。

其中，北京11月还将有17宗，起价高达352.76亿，预计最后成交有望达到500亿；广州11月将入市地块(不含工业用地)达24宗，总起拍价高达227亿元。预计最后成交也将超过300亿；另外上海也已经有接近20宗土地将在11月出让。张大伟预计，未来还将出现多个地王。

融资成本优势推高地价

在北京2015年出让的高价地中，丰台占了6席，最贵的由央企葛洲坝领衔，花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元；再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块，已经多数位于四五环。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，整体来看，北京地价已明显高于上海。四环至五环多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也达到4万元-5万元/平方米。上海外环近似于北京五环，而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元。

这个地价水平，已不仅是“面粉贵过面包”这么简单，而是已经超过了更优区域的在售房价。根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息，目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右，而丰台的二手房区域均价相对更低。

楼面价不断走高，受益最多的是前期拿地的房企。“旧地王解套靠新地王”，似乎成了这几年北京土地市场的定律。

广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报道记者表示，拿地的开发商是在赌，一个是赌未来房价继续上涨，比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了；还有是赌资金利率下行，现在房地产公司债最低都接近国债，利率再降的话，到1%甚至以下都有可能，这样综合来算，有望覆盖高价拿地的成本。

这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王，对于具有国资背景的房企，其最大的优势就是资金宽裕。2014年典型房企低融资成本排行中显示，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中华润置地的融资成本更是低于5%。

中国房地产学会副会长陈国强指出，央企国企可以从银行获得低利率贷款，而且其他渠道的融资也比民企容易。另外，在一些需要相应政府主管部门审批的融资上，国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

但房价未来能涨多少？根据万科的测算，去年北京等一线城市的地价占房价的比例，已经达到了66%，这需要房价三年内上涨一倍，才能有所盈利；而根据今年的地价来看，未来房价需要上涨更多，才能覆盖成本。万科认为，拿了这种地的企业无疑要承担很大的经营风险。

前述房企管理层人士也坦言，这种高价拿地的风险也太高了，该公司今年在北京土地市场几乎每场都会参与举牌，但最终都放弃了。

分歧：未来的压力与风险

豪赌的另一面是，分歧暗生。

地价高企，土地市场竞争激烈，联合拿地蔚然成风。据中原地产研究部的统计数据显示，截至11月3日，北京成交的32宗商品房住宅用地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%。

但在近期的地王争夺战中，一些联合体出现了分裂，开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

穆迪在研究报告中曾直指，房企合作拿地可能带来三种风险：一是降低企业的透明度，缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细；二是导致合资伙伴发生争议；三是可能承担一些隐含的合约义务。

回头再来看拿地开发商的这场豪赌，涉及到多少项目？中原地产的统计数据显示，北京商品房住宅进入“顶级豪宅”化，未来单价预期在15万左右的将有13个项目(楼面价超过5万)，售价在10万以上的项目在2016年将接近50个，整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上。

对比中原的另一组数据：2015年，剔除盘古整体签约的96套，北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套；而在2015年之前，年度历史最高成交是28套，全部历史成交合计只有113套。

这意味着，按照今年以前来测算，这些项目需要消化107年；即使按照今年的顶级豪宅销售来算，这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

北京亚豪机构市场总监郭毅指出，高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增，而面对的客户群增长速度则相对缓慢，未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求的现象，项目之间的竞争也将非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

杨红旭表示，被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力。虽然对于北京来说，顶级豪宅有其市场需求。但是，如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。

 来源：华夏经纬网