廉价资金时代的并购:地产行业超级大鳄将诞生

来源:地产中国网 2015-11-05 08:06:00

在房地产并购市场,融创动手最早,却不是收益最多的一家。

2015年,在房地产并购市场动作最大的是恒大万科两家龙头房企,有充裕现金在手,却面临不断冲高的地价,这种矛盾让恒大万科不约而同选择了借道存量市场兼并收购以扩大业务版图。

2014年,万科的市场占有率为2.8%,相比发达国家龙头企业的水平还有一倍以上的上升空间。而通过兼并和收购,万科董秘谭华杰认为,大型房企很有可能打破美国开发商6%的市占率上限;在不远的将来,销售规模达万亿、中国房地产界的超级大鳄将会诞生。

凶猛的恒大万科

“大鱼吃小鱼”的现象在地产行业愈演愈烈。

今年以来,恒大万科保利等龙头房企均悄然展开并购,其中尤以恒大万科最为凶猛。

5月28日,恒大以31亿元人民币(包括15亿元债务)取得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权;6月又花费55亿元人民币收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%股权。7月以65亿港元收购华人置业位于成都市3个住宅及商业办公楼项目;10月更是用70亿港元收购了信和置业、中渝置地、华人置业位于重庆的商住物业。

短短半年时间内,恒大在西南和华中区域堡垒城市重庆、成都、武汉并购市场上,就已花费200亿。

恒大的大手笔相比,万科的并购动作显得较为低调。

10月13日晚,绿景中国地产(00095.HK)发布公告称,已与万科的全资附属公司Wkland Investments V Limited订立认购协议,后者将按每股2.20港元的价格认购其3亿股新股份,认购总价6.6亿港元。交易完成后万科在绿景中国的持股比例将达17.81%,晋身第二大股东。

10月30日,上置集团有限公司刊发公告称,全资附属公司华通投资有限公司与万科境外全资附属公司Mainlandcn Ten Company Limited订立买卖协议。通过这项协议,万科将收购上置集团位于上海市闸北区宝山路街道的上置·绿洲雅宾利花园项目。

其他万科接触的收购标的还包括佳兆业上海项目、瑞安房地产持有的企业天地3期。融创中国作为并购的先行者,今年也介入了雨润集团的重组并购,但目前并无确定性结果。

长富汇银基金执行总裁杨明伟表示,房地产进入了一个存量时代,必然伴随着行业并购。据国家统计局数据,尽管自2015年6月以来,受政府提振房地产市场的拉动,住宅价格开始回升,但截至9月底,国内待售商品房库存水平仍处于6.65亿平方米高位,存量仍待消化。

一方面,房企要消化存量;另一方面,土地价格却日渐上涨,开发商的拿地成本与日俱增。2015年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米,较去年同期上涨11.0%;其中住宅用地楼面均价2108元/平方米,同比上涨22.4%。

土地价格和房价的差距越来越小,新项目利润式微,房企会寻找存在价格差的老项目进行改造,低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段。如万科入股的绿景中国地产就拥有多个旧城改造项目。

中国指数研究院数据显示,2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元,接近去年全年。2014年房地产行业并购案例236起,涉及金额1768亿元。而在2013年,仅并购153起,涉及金额863亿元。

总体来看,股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业,可获得较高利润;而通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源,扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

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2014年,万科的市场占有率为2.8%,相比发达国家龙头企业的水平还有一倍以上的上升空间。而通过兼并和收购,万科董秘谭华杰认为,大型房企很有可能打破美国开发商6%的市占率上限;在不远的将来,销售规模达万亿、中国房地产界的超级大鳄将会诞生。
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