“地王”对楼市的威胁

北京上海等热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，那么房价也自然水涨船高，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线城市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。

针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程。由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例，按照今年第四季度市场成交量逐步好转的步调判断，2015年上海商品住宅成交量有可能会在1400万平方米左右，甚至略微超过1400万平方米，明显高于上海商品住宅市场需求总量（2010-2014年年均销售量）987万平方米。这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗？显然，答案也是否定的。

今年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海楼市将去年积压需求进行集中释放，市场基本回归平衡状态。到了下半年，上海楼市已经没有去库存压力，但是，由于宏观经济、股市等诸多方面的压力，央行仍然有三次“双降”政策（对于上海楼市来讲没有必要），再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量，市场需求被透支。同时，从历史经验来看，历年商品住宅成交高峰后必然调整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场，均出现2011年、2014年的调整，2015年市场成交量高峰之后也是如此，2016年调整势在必然。上海以外一线城市、南京合肥等热点二线城市市场亦是如此。

因此，从这个角度来看，在一线城市、热点二线城市积极拿地，如果再遭遇明年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

（来源：第一财经日报）