解套靠新地王？

事实上，《证券日报》记者曾在过去两年里实地调查过北京、南京、上海的多个地王，调查后发现，除了地王本身未来定位必为高端产品，开发周期较长外，入市前实际上几乎都经过了两年以上的“搁荒”期，有的甚至多达近10年。

而在北京市场上，这几年几乎出现了一条规律，旧地王靠新地王解套，孙河板块最为明显。据《证券日报》记者了解，2013年7月份，中粮地产以23.6亿元，楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王。同时，泰禾解套。2015年9月2日，保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，成为孙河“双料地王”，中粮因此解套。

而三年前的9月26日，龙湖地产摘得孙河乡北甸西村居住用地时楼面价为20158元/平方米，三年间，孙河板块楼面价飙升近3.4万元/平方米，暴涨1.67倍。

但现实是，因为北京动辄5万元/平方米起的楼面价，售价“10万元+”豪宅市场已变红海。

“未来售价 10万元+ 的顶级豪宅供应量将达到50个项目，供应规模为5000套左右，虽然不可能在一年间推向市场，但消化周期很长。尤其拿这些地的开发商都是大型上市公司，对销售速度和利润指标都是有要求的，有巨大的市场压力。”亚豪机构市场部总监郭毅向本报记者如是表示。

事实上，《证券日报》记者近期实地探访了新兴的“豪宅集中营”东坝板块，在这个靠近五环的地段中，龙湖、恒大、保利等开发商的高楼正在拔地而起。鉴于东坝板块已被规划为第四使馆区，将来配套将非常完善，市场预期利好，率先入市的项目龙湖·天璞和保利首开天誉项目，叫价在8万元-10万元/平方米，甚至超过10万元/平方米。

“保利首开天誉项目这块地是在2013年拿的，楼面价大概5.6万元/平方米，当时地价较高。” 保利首开·天誉相关负责人向本报记者坦言，但这个项目如今为五环边上的城市别墅，稀缺性非常强，且总计仅为116套，总价控制在1300万元起，10月份开放以来，大量地缘性“换墅”客户来访。该人士称，从今年来看，别墅市场整体成交均价每平米已经超过6万元，相比去年涨幅达到了6%，保利、首开也正是以这种城市别墅的业态去突围的。

可以说，保利与龙湖是在东坝板块上动作较快的房企，相比而言，恒大地产2013年11月份耗资51亿元摘得的仅有8万平方米商品住宅的东坝地王，至今尚未入市销售。《证券日报》记者在实地探查时发现，恒大东坝项目的建筑栋楼已经很高，却迟迟未入市。

事实上，经《证券日报》记者实地探访获悉，恒大、首城等开发商都在该区域大量布局，未来该区域供应还将增加，竞争压力并不小。

“除了地段、产品特性外，购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的，这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上下功夫，要么在赠送面积上下功夫。”某业内人士称，即使如此，在大量高净值人群去海外置业的背景下，未来两年，北京豪宅市场的压力将进一步加剧。

“把地价搞成房价，旁边的房子在卖，只能期待下一个开发商救你，他不来，你就得等着。”上述上市房企高层向《证券日报》记者如是直言。

（来源：证券日报）