“皇城根”门槛

房企进京道路艰辛，与当时的市场开放程度不无关系。“由于历史原因，北方城市的开放程度要迟于南方，这就使南方房企最初进京时，面临很多行政壁垒。”北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示。

“在中国实施房地产市场化改革（1998年）之前，北京的土地主要集中在当地国企手中。”陈志说，这些国企大都脱胎于政府部门，并承担着城市改造、房地产开发等职责。

据介绍，这种国企共有两类，其中一类脱胎于北京市建设、房管等职能部门，如金隅、首开、首创、城建等。另一类脱胎于各区县政府，如西城区的华远、金融街。华远还曾承担过西单区域旧城改造的职责。

陈志表示，在1996年进行过一轮整合后，北京市共有23家房地产开发企业，全部是本地国企。

在北京市土地市场尚未真正市场化之时，外地房企进京只能选择协议拿地，或与当地国企合作开发。前者要求有良好的本地资源和政府人脉，后者则涉及股权合作和利益分配。对于外地房企来说，都不是容易的事。

1993年9月6日，万通与华远签署协议，共同开发“万通新世界”项目，万通由此借助合作开发的方式进京。当时代表万通签字的是潘石屹，其职务为万通实业股份有限公司总经理。

有业内人士指出，两者之所以能合作成功，除潘石屹和时任华远地产董事长的任志强私交不错外，也和华远率先完成股份制改造，为合作打下基础有关。在当时的市场环境下，实为个案。

陈志表示，面对种种困难，很多外地房企趋于谨慎，选择了“宁可不进，也不冒险”的做法。但在此期间，仍有富力、世茂、和记黄埔等企业以各种方式完成进京。

直到2004年，土地市场真正实施招拍挂改革，这种情况才有所改观。大量外地房企出现在北京土地市场，通过公开市场拿地进驻。

一位上市房企战略发展部负责人向21世纪经济报道记者表示，“北京既是首都，又是北方最大的房地产市场，那时候土地市场刚刚开放，房企的饥渴程度很高。尤其是经历过市场洗礼的南方房企，大多是携带足够的资金蜂拥而来。”

此时恰逢房企实施规模扩张和全国布局的重要时机，独特的资源优势以及2008年奥运会的远景，使北京成为企业的战略和品牌制高点。在这段时间，万达、龙湖、星河湾、旭辉等大型房企纷纷进驻。在龙湖、SOHO中国等房企此后登陆资本市场的过程中，这一步可谓十分关键。

北京房地产市场也由此进入快速发展阶段，并成功抵御住金融危机。据机构的数据显示，到2010年，北京市房价正式领跑全国。北京楼市不仅后发劣势全无，反而后劲十足。

但这个过程反过来也在抬高外地房企进京的门槛。

在“价高者得”的拍卖制度下，北京市地价快速上涨。早些年竞价动辄历经数百轮，土地溢价率也经常超过100%。

2012年，监管部门在土地出让中设置了最高限价，并推出商品房与保障房地块“捆绑”出让制度，但仍难阻止土地单价继续上涨。就在碧桂园拿地进京的前一天，同属于北京市丰台区的一宗地块中，商品房部分以7.5万元的单价竞出，创历史新高。

有分析指出，地价不断上涨的事实，既推升了房价上涨预期，又抬高了房企进京门槛。这也能够解释，为什么在开放市场的环境下，北京楼市的“入场券”仍然“千金难买”。