“我们就盼着东坝那些项目快点出来。”在丰台豪宅新盘钓云台售楼处10月21日举行的豪宅价值论坛上，一家央企开发商的营销负责人对记者笑称：“让东坝新盘来试试市场水温，也解救下五环外高地价的同行”。

2015年北京豪宅成交暴涨，丰台板块、孙河板块等新豪宅居住区兴起，但位于东五环外、朝阳区的东坝板块最引人瞩目。

目前，东坝云集了首开、恒大、保利、龙湖、首城等品牌房企。而区域地价自2013年底以来就一路高涨，其中最高的是2013年11月恒大拍下的地块，楼面价超过5万元/平方米。今年9月，龙湖、保利、首开联合体拿地时，业内测算其楼面价为4.7万元/平方米，而龙湖透露，其测算的楼面地价已经达到5万元/平方米。

虽然东坝开发商都表示了对板块的看好，但也有业内人士认为东坝周边缺乏交通和配套，对东坝高端项目“信心不足”。从推售情况来看，东坝新盘迟迟没有入市，也显示出房企对后市的谨慎。

进入四季度，东坝的地王新盘终于陆续入市。区域内如保利首开·天誉、首开龙湖·天璞、恒大华府、首城珑玺等豪宅新盘都陆续进入开放售楼处、样板间、园林示范区的阶段。此外，东坝板块最大的“地主”首开独自开发的项目也在打造中。虽然各项目产品有差别，但由于总价都瞄准了1000万元/套以上，抢客大战已打响。

新盘PK

保利首开·天誉

酝酿两年终亮相 纯别墅社区

保利地产和首开联合打造的天誉项目，由于拿地最早而备受期待。继9月亮相后，目前售楼处、样板间都已开放，预计11月开盘，预计售价为1500万-3000万元/套。

保利地产北京公司总经理李晶10月15日表示，保利和首开是2003年11月拿下的天誉地块，但由于规划方案“批得特别难”，项目一直没有亮相，酝酿了两年才入市。

据了解，天誉共有116套房源，联排户型为295-300平方米，叠拼为160-365平方米。

据天誉相关负责人介绍，天誉最大的亮点是“东坝首席低密纯墅社区”，从建筑到园林都采用了法式别墅的设计理念，28栋建筑设计了8种不同的外立面。同时，天誉变革墙体设置，在社区整体抬高1米的基础上，外墙5米、内墙2米的规划使得社区既有深宅大院的感觉，又确保了私密性。

据销售人员介绍，项目目前开放了两个样板间：160平方米的上叠户型，共三层，实际使用面积达到280平方米，预计总价约1500万元/套；300平方米的下叠户型共有两层，有花园等大面积赠送，预计售价约3000万元/套。按此计算，项目均价在6.7万元-9.4万元/平方米。

业内人士表示，保利此前在北三环蓟门桥操作保利海德公园积累了豪宅经验，但保利和首开都以快销型产品为主，产品定价一直较合理，此次打造天誉这样的纯别墅产品是否也能成功还需要市场考验。

首开龙湖·天璞

跑步进场 推平墅产品

相比保利首开·天誉，今年1月龙湖地产和首开联手拿地而开发的首开龙湖·天璞，9月便亮相，可谓“跑步进场”。

据悉，目前首开龙湖·天璞的售楼处、样板间都已开放，产品为130-400平方米的平墅，精装修，共有198套房源，目前样板间仅有170平米的“四居半”产品，售价未定。据销售人员透露，本周末将开始排号。

龙湖地产北京总经理宋海林介绍，天璞是龙湖董事长吴亚军亲定的项目名，可看出对龙湖首次进驻东坝板块十分重视。

龙湖相关人士透露，天璞在东坝板块也有较好的优势，因为它是东坝区域里距离东五环最近的地块，还紧邻沿河景观、使馆区配建公园，有东坝南区最佳的生态景观效果。

据介绍，天璞产品最大的亮点是“使别墅居住感受平层化”，大户型产品有顶跃和底跃；户型采取全套房设计，南向阳面有不低于三个主力居住空间，空间尺度感和居住舒适感将优于同价位的别墅类产品。

业内人士指出，龙湖在别墅领域的产品能力较有优势，平层产品如位于西三环的西宸原著将在本周末开盘，预计均价在8万元/平方米以上，但在东坝的天璞平层类产品供应较大，这或许是龙湖一直未披露价格的原因。

恒大华府

最小260平方米 商业配套完善

同样已开放售楼处和样板间的恒大华府，共有270平方米四居、338平米五居两个样板间，售价未定。据销售人员透露，目前也没有预计开盘时间或排号。

2013年11月，一直想进入北京的恒大以51.4亿元买下东坝地块，纯商品房楼面价超过5万元/平方米，成为东坝迄今为止的土地价格高点，这也使得业内预计恒大项目售价将逼近10万元/平方米。2014年底，恒大宣布东坝项目案名为“恒大华府”，成为恒大在北京首个豪宅项目。

据恒大透露，恒大华府包括了住宅、集中商业和地下商业街，其中住宅共有3栋，126套房源，户型为260、330平方米的“均质化豪宅产品”，层高3.3米，精装修。

恒大在给新京报的采访回复中表示，恒大华府的亮点在于配套齐全，除高端住宅外，还将配套皇家园林、白金会所、奢华购物中心，将打造成为一个国际社区。

恒大地产北京公司总经理许晓军表示，恒大在朝阳区已有3个项目，公司最看好东坝板块，未来恒大华府将成为类似于中央公园旁的高端住宅区，恒大华府的园林设置将达到数百亩，而东坝未来周边配套齐全，有文化馆、电影院、超市、KTV、儿童游乐场等，甚至还会有一个养老康复机构。

首城珑玺

下月底开放售楼处 先推别墅

2013年11月，首城置业以21.45亿元总价买下东坝南区地块，楼面价约3.25万元/平方米。目前该项目已定名为“首城珑玺”，预计11月开放售楼处，推出别墅、平层产品，房源面积为200至600平方米。

记者以购房者身份咨询时，首城珑玺的销售人员表示，售楼处预计11月底才能开放；项目一期产品以别墅为主，后期才会推出平墅和高层产品。联排别墅面积200-400平方米，售价预计为2000万元/套起；独栋别墅面积为300多平方米，售价预计在3000万元/套以上，但具体价格未定。

记者了解到，首城珑玺还配建有一所小学。但北京首城相关负责人未确认上述信息。