拐点已至？

值得关注的是，今年香港楼市遭多家国际大行唱空，他们纷纷预计香港楼价要跌。

摩根大通驻香港房产和企业部门负责人Cusson Leung在9月初预计，今年下半年香港房价会因强劲的需求上涨5%，但随着香港受到中国内地经济增速放缓的影响，从明年开始，香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。

里昂证券的分析师Nicole Wong指出，香港的在建住宅数量自2011年开始急剧上升，总体而言，供应极端紧张的时期已经过去了。她估计未来几年香港将有1.5万-1.8万个可售单位完工，相较于2013-2015年上升40%，这将冲击开发商的定价能力。

投资大鳄Jim Rogers更是认为香港的房价在三年内会暴跌五成以上，理由是未来两年美联储进入加息周期，引发美元持续升值，香港资金外流，对香港的房价造成冲击。

究竟是什么在影响香港楼市？除了政府政策，影响楼市走势的因素主要是香港的经济状况。香港过去一年经济温和增长，通胀受控，失业率低，市民的收入显著提高。按照目前的数据来看，香港的经济状况运行良好，虽然经济增速不高，但就业情况良好，经济放缓的压力并未传导到香港市民身上，对楼市暂未造成负面影响。

但是香港旅游业今年的经营状况并不佳，或对楼市未来发出警示。今年前九个月，整体旅游人数较去年同期下跌，9月份内地旅客较去年同期减少4.6%，整体游客减少4%。香港本地机构人士指出，旅游业聘用大量基层市民，如果旅游业出现明显下滑，有可能影响市民就业情况，失业率一旦出现上升趋势，将会给楼市带来负面影响。

另一组数据也显示，香港的零售业今年首八个月的表现不佳，总销售货值较2014年同期下跌了2.2%，而单八月份的零售业总销售货值更是较去年同期下跌了5.4%。这可能是冲击香港店铺租金的首要因素。受中国内地强力反腐措施、中国经济放缓、人民币走弱而港币相对走强等因素的影响，香港的零售业销售表现不景气，奢侈品店铺陷入收入不抵租金的窘境，只好关门撤退。

此外，利率也直接左右着香港的楼市走势。此前持续低息利率及量化宽松措施使得万亿美元资金流入新兴市场，但如果利率周期转向，美元强势，资金将开始从新兴市场流向美元区及欧元区。资金外流将使得香港的楼市出现波动，但是目前美联储何时加息仍不确定，香港楼市的走向也并不明朗。

（来源：21世纪经济报道）