现实而残酷的资本市场

房企蜂拥公司债另一不解的现象是，融资成本正创下历史新低。

10月19日，远洋地产公告称公司债二期发行完成，6年期票面利率低至3.85%，融资规模20亿；10年期票面利率4.76%，再创行业新低。

目前，行业内公司债排在前两名的是万科和远洋地产，5年期票面利率分别是3.5%和3.78%。一个可参照的指标是：当前，5年期国开债市场利率为3.54%左右，同期限国债市场利率为3.13%左右。这意味着万科和远洋地产的公司债极度逼近同期限国债利率。

从房企纵向融资历史来看，利息之低也是前所未有。

同样以远洋地产为例。2014年7月其完成12亿美元债券发行，包括5亿美元5年期品种和7亿美元10年期品种，票息率分别为4.625%和6.0%。这是2014年中国地产企业规模最大的境外债券发行，订单规模居2014年中国地产行业两个年期同时发行美元债券之首。

2015年1月远洋完成12亿美元债券发行，其中包括7亿美元5年期品种和5亿美元12年期品种，票息率分别为4.45%和5.95%。这是2015年首只中国地产美元债，也是2014年7月以来投资级房地产公司的美元债中的最低票息。

黄立冲认为，市场永远有非理性的一面。房地产发行低息公司债完全合理。这是因为有政府在背后做推手，一方面压制国债，一方面又把钱交给银行。而银行需要制造表内利润，地产商又可以通过信用评级变成高信用，老百姓仍然看好房地产。房地产公司债券产品不会缺少市场。

陈方勇认为，开发商能够发行如此低的公司债与其转型大背景也有关。当前金融机构在加速市场化，而房企也在向金融性质转型。现在房企只有两类，一种是活不下去的，另一类是处在安全线以内的。未来想要活得更好，需要更便宜的子弹。低息公司债也许是阶段性错误，但万科、远洋会很敏锐捕捉到资金窗口期，借此化解高负债风险。

兰德咨询总裁宋延庆认为，从销售端来看，房地产市场仍然处于供大于求的状况，市场风险仍然比想象的要大。房企低息发债有其内动力。

不过，低息并非青睐所有房企。市场仍然是现实而残酷的。资本市场专家们在研讨会上感慨称，在融资方面，民企有着先天弱势。评级机构的潜规则是更青睐央企国企背景的公司。比如，央企国企背景扣分可能从100分扣起，但民企再优秀也要从70分扣起。

实际上，远洋地产今年销售业绩并不好。公开数据显示，截至2015年9月30日其前三季合计实现协议销售220.9亿元，按照董事局主席李明透露比上年401亿元销售额增长5%的销售目标来看，仅完成全年目标52%。但这并无碍于远洋获得低息公司债。

万房投资首席投资官傅硕对21世纪经济报道记者表示，远洋地产能够发行低息债，很大程度上取决于其两大控股方。远洋控股的第一和第二大股东分别为中国人寿和南丰集团。中国人寿是全球最大的寿险公司，而南丰集团则是香港最大的综合性投资商之一。有两大实力股东护航，这才是境内外投资者果断出手的主要原因之一。有国资背景的企业大多会有很强的市场地位、业务规模和财务实力。这是股东背书的差异，也是民营企业的无奈。

（来源：21世纪经济报道）