10月9日，招商地产召开临时股东大会，包括“招商蛇口合并吸收招商地产”重大重组事项在内的18项议案均以超9成的赞成票通过。

与此同时，大量资产处置等细节工作已经启动。

股东大会当晚，招商地产在其官方微信上公布，旗下深圳招商商置投资有限公司和深圳招商房地产有限公司的8处房产将于近期进行转让，总转让价约8.76亿元。

今年8月18日，招商地产曾在深圳联交所发布转让公告，拍卖蛇口四海公园附近的紫竹园小区物业共213套。

随后的9月2日，招商地产又挂牌出让了一批位于前海蛇口自贸区的写字楼和商铺物业。拍卖的资产分别是蛇口联合大厦8套房产、景园大厦裙楼2套房产和紫竹园商业楼3套房产，总价格约为2.8亿元。

这一系列举动，不免让外界将招商系地产整合和深圳房价经一年飙涨后乏力联系起来。

对此，招商地产董秘刘宁向记者表示，这是招商地产内部整合、进行资产优化的需要。“在适当的时机将非核心资产出售，实现持有物业的市场价值，是一种正常的商业行为。”刘宁说。

零星资产的处置还在持续进行，刘宁表示，这将成为重组后的招商蛇口未来一项持续性的资产管理策略。

自贸区存量房产公开转让流入市场，也揭开了招商蛇口土地与资产潜力的冰山一角。

持续拍卖

记者获悉，自2014年招商地产就开始加强计划和实施对持有型物业的资产管理，对持有型物业进行评估，并制定了优化资产配置的管理方案——对于非核心的、零散的物业可适时进行销售。

第一批大规模出售的商业项目包括蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场。这五处不动产于2014年4月宣布挂牌转让，收取股权转让款及计提利息共33.86亿元。

据了解，招商地产选择出售资产有两个标准：一是比较零星的非核心资产，二是长期的持有型物业，剩余使用年限不长，占用了较多的管理成本。

最新拟转让的8处资产包括海景广场、蛇口工业区金融中心、碧涛苑别墅、南海小筑、雍华府商场、花园城碧雅轩裙楼、蛇口花园城叠翠轩超市、金竹园商业楼，多为办公及商业项目。

这些物业多为蛇口上世纪80、90年代的建筑，部分使用期限仅剩20多年，最短的2017年就将到期，大部分物业已出租。

9月，招商地产曾大规模拍卖紫竹园的住宅，该小区属于蛇口工业区早期的福利房，部分已经出售给招商局集团的老员工，另外一部分长期进行社会租赁，这些物业的管理成本较高，超市、商业裙楼等未来趋势不明。“早日交代清楚，有利于新的上市平台轻装上阵”。

董秘刘宁表示，及时处置这些非核心资产，可以有效提升经营团队的集约化管理效率，聚焦商业资源到公司发展战略的重点领域，打造和沉淀更多优质持有物业。

记者了解到，招商地产（专题阅读）（相关干货）近几次的资产转让均由全资子公司——深圳招商商置投资有限公司进行管理。招商商置成立于2011年6月，是招商地产旗下负责所有商业地产项目投资、运营、管理的平台。

招商商置的业务一部分包括老蛇口片区的传统租赁物业，业态较为落后；另一部分是近几年大力培养的高级酒店、城市综合体等，绝大部分为持有型物业。

据其2015年中报，招商商置总资产为91.51亿元，营业收入5.92亿元，净利润2.8亿元，此次待拍卖资产属于传统租赁业务，涉及金额近9亿元，约占其总资产的十分之一。

招商商置内部人士透露，为顺利完成此次资产拍卖工作，公司内部已成立了拍卖工作小组，组长是招商商置的财务总监季勇，主要负责清查旗下资产产权及租约期限，把信息反馈给深圳联交所和招商局集团，并组织现场拍卖会等工作。

招商系的地产项目中，持有型物业的比重一直较高。从启动蛇口开发开始，招商地产就在蛇口持有了大面积的租赁物业，如鲸山别墅、原三洋厂房、海景广场写字楼、南海酒店等，是蛇口片区名副其实的“包租公”。

随着招商地产在蛇口对海上世界综合体等项目的培育，其旗下投资性物业的整体出租率呈上升态势，2014年商铺出租率高达88%，别墅出租率为63%。由于大部分自持物业成本较低，其出租物业的毛利率一直稳定在40%左右，远高于地产开发业务。

根据2015年中报，招商地产上半年投资性物业租赁收入为5.42亿元。除收租之外，招商地产也开始思考如何盘活成熟物业的沉淀资金，提高资金的使用效率。

除公开挂牌转让资产外，今年9月25日，招商地产曾以10.23亿元的价格转让南海意库梦工场大厦项目50%的股权。转让对象为招商局国际有限公司，该公司为招商地产的关联公司。

招商地产表示，此次股权转让有利于资源整合以及未来经营发展规划，符合公司长远利益。

目前招商商置已剩下不多的零星资产可出售，但刘宁表示，处理非核心资产将是未来一项长期性的策略，已售及未售资产收益都将进入公司年度收益账户。

溢价空间

招商地产今年几次出售旗下资产，适逢自贸区概念热度与房价飙升的契机。今年上半年蛇口房价的涨幅，连不少招商局集团高层也“跌破眼镜”。

于8月挂牌出让的紫竹园物业，招商地产内部给出的估值约为3万元/平方米，起拍价格大多在3万-3.5万元/平方米，最终成交价格为5.1万-5.2万元/平方米。

10月9日公布的拍卖资产中，部分资产起拍价不到6万元/平方米，而周边出售物业市场均价在6万-7万元/平方米，其中公开拍卖的资产预计还将有一定的溢价空间。

深圳市规划国土委的数据显示，蛇口区域房价从 2010年 8月的24155元/平方米涨到2015年4月的47799元/平方米，涨幅为98%。

在自贸区概念的影响下，蛇口成为本轮深圳楼市的领涨区域。去年年底纳入自贸区后，蛇口房价上涨了三成。目前蛇口住宅均价约为4万元/平方米，豪宅均价突破9万元/平方米，最高均价10万/平方米。

据深圳房地产信息网的最新数据，招商地产位于蛇口自贸区的楼盘海上世界双玺均价9万元/平方米。据悉去年蛇口工业区将双玺项目转售给招商地产时，公司对其的售价预估仅为5万-6万元/平方米。

招商地产持有蛇口自贸区资产，多则30年，少则10年。“目前房价确实是一个阶段性的高位，已经有非常满意的收益了，卖了跟股东也交代得过去。从紫竹园的拍卖可以看出，对于蛇口资产的溢价，市场也是接受的。”深圳市场人士评论说。

价值标尺

招商最近一系列拍卖非核心资产的市场反应，在某种程度上，更为其重组后装入的集团土地价值提供了参照。

重组之前，招商地产在蛇口已经拥有建筑面积110万平方米的持有物业，扣除30万平方米厂房，其余80万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅。

除了已有的商业项目和物业，招商地产及招商局集团在前海、蛇口还拥有大量开发用地，包括前海3.9平方公里港口物流用地，蛇口170万平方米太子湾邮轮母港综合体项目等，被视为自贸区最大的受益者。

今年招商系地产启动重大无先例重组，母公司将位于前海、蛇口自贸区的高价值土地注入上市平台。合并之后，招商局蛇口手中的土储规模预计将会超过2800万平方米。

以前海区域为例，招商局集团早前获取前海土地时，拿地成本仅为700元/平方米左右。至2013年卓越在前海拿地，该区域的土地价格已攀升至2万元/平方米。

处置非核心资产的同时，招商地产也在打造新的具有增值潜力的物业。作为蛇口最大的地主，重组后的招商地产对蛇口片区已有明确的规划。

除了太子湾、海上世界等片区的商业与写字楼项目，目前蛇口可供开发的住宅体量中，包括太子湾片区约38万平方米的住宅配套，以及前海约15%-20%的住宅指标。

除此之外，招商地产还在蛇口推进多个城中村旧改合作开发项目，包括渔二村一期、溪涌三联旧改项目。旧改中利用自贸区规划对整个交通系统重新做了安排，并得到了深圳市政府的认可。

目前，蛇口正在开发的土地规划指标已基本稳定。同时，在实施旧改的片区和前海土地中，成本控制、容积率指标调整等因素也为未来土地的增值预留了一定的想象空间。

（来源：经济观察报）