不能说的秘密

2014年，中海地产营业额为1200亿港元，同比增长45.5%；净利润282.1亿港元，同比增长21.7%；股东应占溢利276.8亿港元，同比增长20.1%。在行业毛利率普遍下滑的情况下，中海地产去年的毛利率为32.7%，同比提升0.2个百分点。净利润率23.1%，维持行业较高水平。

另据半年报显示，2015年上半年，中海地产实现营业收入648.5亿港元，同比增19.5%；核心利润136.3亿港元，上升20.3%；实现毛利率32.2%。值得一提的是，自2003年到2014年中海已经连续12年净利润增长高于20%。业界资深人士也表示很难搞懂中海具体的玩法。

“一方面中海将其在每个城市的产品定位为高端物业，价格相对较高；另一方面，中海本身有大量的土地储备，这些土地使中海可以采取不同节奏开发。” 房地产金融资深评论员黄立冲表示。

仅今年上半年，中海地产分别在厦门、青岛、济南、广州、南京新增5宗地块，总建筑面积约为226万平方米。截至2015年6月底，中海地产的土地储备总建筑面积为4409万平方米。今年上半年，中国建筑338亿元资产正式注入中海地产，这为中海地产带来1092万平方米的优质土地储备。

资深地产专家薛建雄认为，中海的资金实力雄厚是最主要的原因。“中海是靠囤地和土地溢价来获得高利润。旗下很多项目缓慢开发，主要靠土地溢价赚取收益。中海善于在产品线里做文章，有的项目用来追求高利润，有的项目则用来保障现金流。”薛建雄进一步指出，中海旧改的项目会走得比较慢，通过招拍挂获取的地块，由于地价和财务成本较高就采取快速走量的方式，把规模做大。

“因为中海背靠中国建筑这个平台，中国建筑为其他开发商的项目做建设，这种以承建换土地资源的方式，使得中海可以以相对较低的价格成本换取土地，利润率高也不足为奇。”在黄立冲看来，中海的利润率还取决于他用新的土地储备，还是旧的土地储备进行开发。“如果说选择历史成本较低的，净利润相对较高。快速扩张的土地如果马上进行开发，利润率很快就会掉下来。”

“也许这种高利润不会持续太长，因为土地增值是过去一轮房价上涨的主要原因，如果未来几年土地增值减慢，利润也会随之下滑。”薛建雄说道。

（来源：中国经营报）