财务转型

综合公开信息，对于绿城此次发债，资本市场有两个看法：一是目前绿城发70亿公司债，全部是用于置换老债，只留下一个多亿用于运营资金，基本不存在开发风险；绿城今年一月份评级是AA＋，发债利率也是根据这次评级审批通过，但后来中交成为控股股东，则带来了评级溢价。

绿城执行董事、行政总裁曹舟南对21世纪经济报道记者表示，中交完成对绿城董事会改组之后，绿城现正处于整体转型阶段，除了产品结构调整，今年还将会加快三四线城市去化，适当关停项目公司，控制运营成本。目前三四线城市库存近400万平方米，上半年已经去化200万平方米。

分管总体财务的绿城房产集团副总经理吴爱萍则透露，今年8月份完成增发总体规模5亿美元、年利率5.875％的美元债以及9月份完成发行70亿人民币公司债之后，绿城实现了两个转变：一是到年底财务成本可以降到6%以下；二是资金结构得到改善，目前绿城已经不缺钱，下半年主要工作就是降低成本，主要是工程当中的无效成本。

9月6日，绿城集团召开的房地产内部沟通会中，关于成本管控，高管层认为未来必须做到资金成本降到8％以下，根据内部评估，超出8％，净利润率就没有了。

据接近绿城董事会的人士分析，绿城优劣势非常明显，优势是强大的产品力，劣势则是出身民企，负债偏高，解决绿城问题的关键就是调整资产和负债结构。从资本市场反馈的信息可见，绿城的股权和债券投资人都认可其产品。因此，解决财务转型之后，绿城的首要问题就是产品去化。

绿城提出来的千亿规模，需要建立在财务稳健基础上。

根据公开信息披露，绿城除了上半年70亿拿地之外，下半年还没有一幅地块斩获。“上海的市场一定要进入。”绿城中国执行董事、绿城房地产集团有限公司执行总经理李青岸强调。

据李透露，绿城要确保杭州的龙头地位，今年必须拿地，但最近两次举牌都没有成功，下一步将改变拿地策略。曹和李均谈及，下一步各个区域拿地的指标，将以区域公司库存与去化速度为标准，倒推拿地数量。

李青岸指出，绿城净资产负债率一直以来都是在70%-80%。他认为，85%是安全边际，但是目前要得到大幅度改善，需要有充足的现金流，目前来看，这一问题还不能得到根本性改善。

实际上，目前房地产投资回报率已经在走低，即便是擅长做财务投资的平安不动产，现在投资的资金回报率也降到10%左右，而在行业最高峰的时候，它的回报率甚至达到20%。