长江实业地产投资有限公司董事 郭子威

地产中国网：郭总您好，“温榆府”系列自今年5月，推售到现在，它的销售状况如何？

郭子威：我们从今年5月份开始截至到8月份左右，销售非常满意。总共销售超过120套，大概13个亿左右。这个成绩我觉得跟我们今年的预期差不多，我们今年的预期是能够完成最少150套。如果情况允许的话，希望可以达到200套的成绩。

地产中国网：现在进入到“金九银十”，请问“温榆府”什么时间会再推售？

郭子威：我觉得今年的金九银十，与过去几年相比，应该是大家充满期盼的一年。今年整体来说，一手房和二手房在过去的一段时间内成交量非常不错，包括价格，或是成交的整体数量是比过去几年有倍增的。我觉得从成交量来说，大家希望可以通过金九银十把自己的项目推出市场。9月份的时候，我们会推出大型路演，分别在蓝色港湾和金地广场举行，希望通过路演可以积累一些客户。按照目前的计划，我们在10月1日样板区开放，会尝试积累一些客户，到时如果成绩好，希望可以按照基本的计划推出相关的房源。

地产中国网：那么配合“温榆府”的推售，这期间有无销售活动呢？

郭子威：我们这次除了路演之外，还会有体现我们现场环境的活动。我们与宝马品牌合作，在销售中心举行试驾活动。通过试驾活动，让客户亲身体验在项目小区内驰骋的乐趣，另外也可以体现名车的优势。我们认为最大的一个卖点就是环境，通过他们驾车的期间，可以感受项目周边的景观或者生态环境的优势。

地产中国网：对于这次推售，“温榆府”的售价会达到多少？

郭子威：今年我们的售价从5月份开始到8月份，在普通阶段都有一次微调，大概在3%左右，有过两三次的微调。这次我们全新的产品预留了精选的单位，相比上一批的价格，我相信还会有一次微调，大概在3%左右。微调之后相邻的别墅价格应该是会从目前的3万多，大概3万5千块左右，然后浮动在4万块钱左右的价格。

地产中国网：您觉得它的销售额大概会是多少？

郭子威：按照目前的一个预测，当然我们要看整体管控国家能力的发展，今年经济的预算大概是7%左右，按照目前的计划，我看应该可以维持在7%左右增长的局面。但是大家也不要忘记一个利好的消息，针对房地产，在这种情况下，我估计下半年还会出现一次甚至两次的降息或者降准。明年，我觉得再出现降息或降准，这些机会肯定是比今年更加多，都不一定。不同的板块肯定会出现不同的价格趋势，我感觉尤其是一线城市的豪宅，由于政府有对相关板块的调控，我估计这一类型的房源或是板块相对价格会平稳，价格会有5%到10%的上升，往后一年出现的机会我觉得很大。

地产中国网：您能否透露一下集团下一步的市场布局？

郭子威：目前来说，实际上我们在国内主要是集中在一些很多大城市的销售，但是目前我觉得挺稳定的。比如说上海和北京，整个销售的过程相对来说比较顺利，在过去尤其是截至到8月份，销售成绩相对来说还是达到我们目前，甚至超过我们预期的目标。拿北京的项目来说，我们今年整体的预算大概是150套，现在已经到120套了，我觉得很有信心，这一波的销售肯定会超过。在上海，我们的别墅也好，公寓也好，目前都达到了集团的目标销售额。

地产中国网：“温榆府”此次加推，会不会给买家带来一些优惠呢？

郭子威：根据目前市场的一个状况，我们会采取灵活的付款方式给客户。毕竟已经接近年底，我觉得对于一些客户，尤其是在资金方面，一些贷款的客户来说，还是面对一些压力。我们希望给他们一个灵活的付款方式，就是说可以分阶段付楼款的50%，剩下的50%可以在交房的时候，大概是一年半之后，可以再做贷款的安排。另一个方面，是针对装修的安排，我们会提供包括毛坯房交房的安排。另外一个是精装修的安排，针对装修，也希望可以给他们一个优惠的价格。其实这个跟以前我们的做法是差不多的，我希望可以给客户一个比较稳定的、信心的感觉。

地产中国网：今年上半年改善型需求集中释放态势较为明显，其中，别墅类项目作为终极置业产品，在市场成交中逐渐占据主要地位，仅上半年成交量已是2014年全年的2倍。您认为市场形态改变的因素是什么？

郭子威：实际上就是因为一些在市场，尤其是投资者，他们对这个板块有信心，在这段时间加强了很多，造成现在成交量的不断增加。为什么有超过2倍的成交量，在上半年，尤其是投资气氛相对来说是一个挺好的现象，房地产跟着股票市场还是有关联的。在股票市场很火热的行为肯定会产生一些资金，产生一些在股票或者其他地方可以活力的资金，他们把这些资金投入到房地产市场是再正常不过的事情。但是你要明白，别墅类型的供应将来也会增加，按照目前国家的规定，将来也是有限制的。现在大量的成交量，可能随着股票市场在这段时间里冷却的情况下，我感觉下半年尤其是在往后的时间里肯定会萎缩，但不代表它的价格会萎缩。因为在以前不同的时间段里面整体成交量很低的时候，别墅还能保持一个量，还能保持一定的价格。现在，它主要是在一个很短时间爆发一个需求，这个需求往后虽然会有萎缩，我相信它还可以把价格保持住。

地产中国网：您刚才也说了，像别墅这一块的话，它可能供应量不会减少，那么它未来的一个市场上升空间是不是也很大？

郭子威：是。

地产中国网：您作为操盘手，您的切身感受是什么？

【郭子威】我觉得别墅给到市场的生活形态是一般的供应给不到的，也是代表别墅它是非常另类的一个板块。作为一个投资者来说，我觉得长远去看我们国家的房地产，别墅是一个从投资角度相对来说比较稳妥的房源，投资别墅我自己感觉是比较稳定，是将来想要赚钱或是获利的一个机会。 比起任何板块，刚需板块可能受到经济的影响比较大。相反，这一类型的别墅板块，它相对影响比较少一点，虽然会受到一些气氛的影响，但长远来说，它的需求还是很稳定的。在北京，要选一个相对来说比较突出或者一个独一无二的地区我觉得是挺重要的。对别墅来说，大家很关心的是它本身的居住环境，或者是它周边的一些配套，我觉得尤其是一些追求别墅的客户会去考虑的一个点。就说我们所在的顺义区，中国别墅它的特点是它有一个好的环境，加上一个良好的配套，还有本身它在一个地区的国际化，这个国际化我觉得尤其是在我们国家来说，作为一个本地的别墅区，我觉得非常重要，在整个北京是非常独特的。北京有其他不同的别墅区，但在其他别墅区你感受不到顺义这种气氛，尤其是在周末的时候，完全感受不到。所以这种地区，这种别墅对一些投资者来说我觉得还是很重要的，我从过去的时间，我感觉到这种高端，这种项目的特点。

地产中国网：对于降息降准都说是支持中小型企业，我想问下这种做法对于房地产的影响有多大？大概会有多少资金流入到房地产？

郭子威：其实对于房地产肯定不是，从国家的角度来说不会把所有的利好都推到房地产，但是房地产在现实情况下，降息降准对房地产和开发商肯定是有利的，对成本肯定是降低的。在成本降低的情况下，对房地产的价格肯定是回稳的状况。但是从国家大体上考虑肯定是从一个经济增长的角度去看，不止是从房地产的一个稳定看，但是房地产毕竟是在经济范畴里面，在一个范畴里面肯定会有影响。但推动多大我很难去量化，从最基本面，减低开发商和贷款的成本，我觉得肯定是现实不过的。无论是降息多少，对每一个开发商都是有利的，现在降了这么多次，往后的时间还会出现，我觉得对房地产是有利，无害的，起着一个非常明显的作用的。

地产中国网：在这种情况下，你作为一个操盘手，往哪个方向走更适合企业的发展？

郭子威：我觉得从目前说，如果从一个长远的角度去看整个企业的发展，我觉得最重要的，不是你所标准的那个方向，不是市场带着你走，而是应该根据市场按照自己的角度去走。如果市场带着你走，我觉得很难去把一个大型的项目做好，如果是小型的项目，我觉得几百套的话都不会太困难。但如果是我们这个项目，别墅总供应大概是1500套，但1500套销售状况不可能是不断的变化，我们一定要按照自己的脚步去走，才可以达到对公司最有利的一个成果。