怪圈 楼市现“量跌价涨”

在成交量下降的同时，一线城市房价却继续保持高涨趋势。CRIC研究中心数据显示，北京一手房交易价格指数环比上涨1.08%，同比上涨5.51%；上海方面，8月环比上涨1.77%，同比上涨9.31%；广州方面，则环比上涨1.03%，同比上涨4.62%；深圳方面，8月价格指数则仍然高达5.07%，同比上涨23.96%。

中原地产分析师张大伟认为，由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前，所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量继续保持下跌态势，不排除房价会有一定的调整。另一方面，由于一线城市土地稀缺，近期拍地价格屡创新高，也进一步影响入市房产价格。

数据显示，截至9月13日，北上广深成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%，平均楼面价达到1.73万的年内最高点。

而除了北京，在上海、深圳等一线城市，豪宅化已经成为一线城市纯商品房市场共同特征。上半年以来，北京、上海、深圳6万/平方米以上高单价楼盘销售量均大幅增长。其中，上海上半年销售单价6万/平方米以上高单价楼盘共成交2299套，远超2014年同期的621套，销售金额较去年大幅增长232%。北京同比增长146%，深圳同比增长84%。从成交额占比情况来看，北京和上海高总价楼盘成交额同比增幅分别达到32%和27%。

对此，中指院认为，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制逐步向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利。这在很大程度上加速了一线城市价格飞涨，使得住宅产品被高端化。

由于库存高企、资金链承压、利润巨减，房企不得不选择高房价模式提高利润。根据上市房企2015年中报数据统计显示，142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年来的峰值。与此同时，中原地产数据显示，截至9月8日，共有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。库存涨幅超过50%的房企多达16家，占全部企业的11%，绿地、万科、保利、招商4家企业库存超过千亿元。

在此背景下，房企资金链紧张程度不言而喻。再加上房企平均利润已下滑至不足10%，仅为9.1%，这让房企的资金更为紧张。

有分析称，一线城市超过20的房价收入比本已处于不合理区间，若“量跌价涨”趋势不改，一线城市将难以支撑过高房价，甚至出现泡沫风险。