商业地产高烧背后的困境

有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。商业地产在这一两年的时间里增长比较快，一是中国城市化的发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长；二是受益于中国经济的综合发展，人均收入提高、消费水平提升、品质需求换位；三是发展了很多年的住宅城市群迫切需要配套现代化和综合性的商业项目。　

结构困境：

现阶段，商业地产高烧背后已呈现结构性困境。　

首先，商业地产开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；　

其次，品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺500平方米以下，也不缺1000平方米以上，缺的是500到800平方米的零售或者集合店；　

再次，追求对外竞争的差异化与对内复制的标准化，商业地产一般都是自持物业，自主经营，以万达商业最具代表性，只有标准化，才能快速扩张收益；最后，商业地产“量”的开发速度与高品质运营管理脱节，最突出的表现就是综合性专业人才严重缺失。　

组合困境：　

指不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。　

运营困境：　

商业地产专业面非常广，要让一个商业中心从“开发”到“用好”再 到“增值”是很多不同专业人员的共同努力。运营管理公司再细分专业也不可能涉及到商业地产项目品质运营所需的全部专业。

因此，基于资源成本的考量，越来越依靠各种专业的外包服务公司进行，如外墙清洗、环境消杀、清洁卫生等，很多这种细节的事情要求服务商越做越精、越来越专业，现在万达也开始逐渐使用外包方式，把专业能力通过外包交给服务商来做。　

发展困境：

商业地产“破量升质”的出路是其发展根本，首先，融入更为多元化的城市和社会功能。其次，与消费需求的多元化、个性化、体验化相适应。即在服务和体验两个层面做足文章，创造创新体验，强调体验式商业环境和业态组合，个性化、特色化和差异化。最后，把云计算、互联网、电子商务等科技平台聚集到商业地产当中，未来的商业地产将是产业地产、文化地产、科技地产三者的综合。